Georgien gehört zu den wenigen Ländern, in denen Ausländer Wohneigentum ohne Genehmigung erwerben können, die Eintragung Tage statt Monate dauert und die Steuersätze einstellig bleiben. Diese Seite erklärt, wie der Markt funktioniert, was der Kauf tatsächlich kostet und wo die Grenzen liegen.
Die drei Fragen vor dem Kauf
Wer diese drei Fragen beantwortet hat, hat die wichtigsten Entscheidungen bereits getroffen. Alles Weitere – Lage, Objekttyp, Bauträger – folgt daraus.
Wozu kaufen Sie?
Eigennutzung, Vermietung oder Wertsteigerung führen zu unterschiedlichen Lagen, Objekttypen und Halteperioden.
Wo sind Sie ansässig?
Der Kauf allein begründet keine steuerliche Ansässigkeit in Georgien. Ihre Steuerpflicht zu Hause bleibt bestehen.
Halten oder handeln?
Die Haltedauer entscheidet über die Besteuerung des Veräußerungsgewinns. Zwei Jahre sind die Schwelle.
Warum Georgien
Der Markt hat sich in den vergangenen Jahren von einem Nischenthema zu einem festen Bestandteil vieler internationaler Portfolios entwickelt. Die Gründe sind nicht spektakulär, aber beständig.
- Offener Zugang. Ausländer erwerben Wohneigentum ohne Genehmigung, ohne Aufenthaltstitel und ohne lokalen Partner
- Schnelle Eintragung. Das Register ist digitalisiert; die Umschreibung dauert Tage, nicht Monate
- Niedrige Steuersätze. Einstellige Sätze auf Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne, unter Bedingungen sogar Steuerfreiheit
- Geringe Nebenkosten. Keine Grunderwerbsteuer im deutschen Sinne, moderate Registergebühren
- Zwei unterschiedliche Märkte. Batumi am Meer und Tiflis als Hauptstadt folgen jeweils eigener Logik
Was Georgien nicht ist: ein Selbstläufer. Der Markt belohnt Vorbereitung und bestraft Fernkäufe nach Prospekt.
Wer in Georgien kauft, sollte das Land gesehen haben. Die Investorenreise verdichtet auf drei Tage, wofür allein organisiert Wochen nötig wären – Termine, Objekte und die Menschen dahinter.
- 01Bankkonto eröffnenBegleiteter Termin, Unterlagen vorab vorbereitet
- 02Bauträger besichtigenFertiggestellte Projekte statt Renderings
- 03Baustellen besichtigenBaufortschritt vor Ort beurteilen
- 04Termine mit exklusiven PartnernZugang, den man von außen nicht bekommt
- 05NetzwerkenAndere Investoren mit denselben Fragen
- 06Land und Leute kennenlernenViertel, Wege, Alltag – nicht nur Objekte
- 07Heimische KulinarikDer Teil, an dem Gespräche entstehen
Was Ausländer erwerben dürfen
Wohnungen, Häuser und Gewerbeimmobilien stehen ausländischen Käufern offen. Es braucht weder eine Aufenthaltserlaubnis noch eine behördliche Genehmigung noch einen georgischen Mitgesellschafter. Das unterscheidet Georgien von vielen Nachbarländern und ist einer der Hauptgründe für das internationale Interesse.
Eine Ausnahme gibt es. Für landwirtschaftliche Flächen gelten Sonderregeln, die den Erwerb durch ausländische natürliche Personen einschränken. Wer ein Grundstück erwirbt – besonders außerhalb der Städte – sollte dessen Widmung vorab prüfen lassen. Das ist die häufigste böse Überraschung bei Objekten in ländlicher Lage und der Grund, warum Suchanfragen nach Bauernhöfen oft ins Leere laufen.
Bei Wohnungen und städtischen Objekten stellt sich die Frage nicht. Dort ist der Erwerb unproblematisch.
Der Ablauf
Objektprüfung. Vor allem anderen: Widmung, Registerstand, Lasten, Baugenehmigung und – bei Neubauprojekten – der Bauträger. Diese Phase ist die einzige, in der sich Fehler noch kostenlos korrigieren lassen.
Reservierung. Üblich ist eine Reservierungsvereinbarung mit Anzahlung. Achten Sie darauf, unter welchen Bedingungen sie erstattet wird – die Formulierung entscheidet, ob Sie noch aussteigen können.
Kaufvertrag. Er kann notariell oder privatschriftlich geschlossen werden. Eine deutsche Übersetzung ist nicht vorgeschrieben, aber dringend zu empfehlen – unterschreiben Sie nichts, was Sie nicht gelesen haben.
Zahlung. Immer über ein Bankkonto, nie in bar. Der Zahlungsweg ist gleichzeitig Ihr Nachweis der Mittelherkunft, wenn Sie das Objekt später verkaufen oder Erträge im Heimatland erklären.
Eintragung. Das Eigentum entsteht mit der Eintragung im öffentlichen Register. Der Vorgang ist digitalisiert und dauert wenige Tage, in der Expressvariante am selben Tag.
Wer nicht anreisen will, kann sich über eine notariell beglaubigte Vollmacht mit Apostille vertreten lassen. Der Weg ist etabliert, verlängert den Ablauf aber um Beglaubigung, Apostille und Postlauf.
Was neben dem Kaufpreis anfällt
| Posten | Größenordnung | Anmerkung |
|---|---|---|
| Registergebühr | gering, dreistellig in Lari | Express kostet Aufschlag |
| Notar | optional | bei privatschriftlichem Vertrag nicht erforderlich |
| Übersetzung und Apostille | je nach Umfang | nur bei Vertretung aus dem Ausland |
| Rechtliche Prüfung | projektabhängig | der Posten, an dem am seltensten gespart werden sollte |
| Möblierung | bei Vermietung erheblich | Neubauten werden häufig im Rohbauzustand übergeben |
| Hausverwaltung | laufend | bei Kurzzeitvermietung der größte Betriebsposten |
Verglichen mit Deutschland, wo Grunderwerbsteuer, Notar und Makler zusammen leicht zehn Prozent erreichen, sind die Erwerbsnebenkosten in Georgien niedrig. Das verschiebt die Rechnung allerdings nur – die laufenden Kosten der Vermietung sind es, die über die Rendite entscheiden.
Steuern in Georgien
| Vorgang | Behandlung |
|---|---|
| Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien | 5 % – nur auf Antrag und nur bei ausschließlicher Wohnnutzung |
| Mieteinnahmen ohne Antrag | regulärer Satz, dafür mit Abzugsmöglichkeiten |
| Veräußerungsgewinn innerhalb von zwei Jahren | 5 % |
| Veräußerungsgewinn nach mehr als zwei Jahren | steuerfrei |
| Ausländische Einkünfte bei Ansässigkeit in Georgien | nach dem Territorialprinzip nicht steuerbar |
Der Satz von 5 % auf Mieteinnahmen gilt nicht automatisch. Er muss beantragt werden, und er setzt voraus, dass die Immobilie ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt wird. Wer den Antrag versäumt, zahlt den regulären Satz.
Und die Zwei-Jahres-Schwelle entscheidet zwischen 5 % und vollständiger Steuerfreiheit auf den Veräußerungsgewinn. Ein Verkauf drei Wochen vor Ablauf kostet bares Geld – das Datum der Eintragung gehört deshalb in den Kalender.
Und was zu Hause passiert
Hier endet die georgische Rechnung und beginnt die eigentliche. Wer in Deutschland, Österreich oder der Schweiz ansässig ist, muss ausländische Einkünfte dort erklären – unabhängig davon, was in Georgien gezahlt wurde und unabhängig davon, ob dort überhaupt etwas anfällt.
Zwischen Deutschland und Georgien besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen. Für Immobilien gilt regelmäßig das Belegenheitsprinzip: Besteuert wird dort, wo die Immobilie liegt. Wie sich das auf Ihre Erklärung auswirkt – Freistellung mit Progressionsvorbehalt oder Anrechnung – gehört vor den Kauf und in die Hände Ihres Steuerberaters.
Beachten Sie besonders: Die deutschen Fristen laufen unabhängig von den georgischen. Was in Georgien nach zwei Jahren steuerfrei ist, kann in Deutschland weiterhin relevant sein. Wer die georgische Zwei-Jahres-Regel als Freibrief liest, verrechnet sich.
Der Kauf begründet keine steuerliche Ansässigkeit in Georgien. Dafür gelten eigene Voraussetzungen, unter anderem ein Aufenthalt von 183 Tagen in einem Zwölfmonatszeitraum.
Batumi oder Tiflis
| Kriterium | Batumi | Tiflis |
|---|---|---|
| Charakter | Küstenstadt am Schwarzen Meer | Hauptstadt, Wirtschaft und Verwaltung |
| Nachfrage | stark saisonal, tourismusgetrieben | ganzjährig, breit getragen |
| Typische Nutzung | Kurzzeitvermietung | Langzeitvermietung |
| Angebot | viele Neubauprojekte | Mischung aus Bestand und Neubau |
| Preisspreizung | hoch – Meerblick entscheidet | moderat – Lage und Zustand entscheiden |
| Ertragsprofil | höhere Spitzen, größere Schwankung | niedriger, aber stabiler |
Batumi lebt vom Tourismus. In der Saison sind gute Objekte stark ausgelastet, außerhalb steht vieles leer. Wer hier kalkuliert, sollte mit Jahresdurchschnitten rechnen, nicht mit Augustzahlen. Der Preisunterschied zwischen erster Reihe und drei Straßen landeinwärts ist erheblich – und er spiegelt sich in der Vermietbarkeit.
Tiflis ist der ruhigere Markt. Nachfrage kommt aus Wirtschaft, Verwaltung, Universitäten und einer wachsenden internationalen Community. Die Renditen sind niedriger, aber sie kommen zwölf Monate im Jahr.
Welcher Ort passt, entscheidet sich an der ersten Frage: Wozu kaufen Sie?
Vermietung: kurz oder lang
| Kurzzeitvermietung | Langzeitvermietung | |
|---|---|---|
| Ertrag | höher je Nacht | planbar je Monat |
| Auslastung | schwankt stark | weitgehend konstant |
| Aufwand | hoch – Reinigung, Betreuung, Plattformen | gering |
| Möblierung | zwingend, in guter Qualität | optional |
| Verwaltung | praktisch unverzichtbar | fallweise |
Die Bruttorendite der Kurzzeitvermietung sieht auf dem Papier besser aus. Nach Reinigung, Plattformgebühren, Verwaltung, Leerstand und Abnutzung liegt sie häufig näher an der Langzeitvermietung, als die Prospekte vermuten lassen. Wer nicht vor Ort ist, sollte das nicht unterschätzen.
Risiken, die dazugehören
- Bauträgerrisiko. Bei Projekten im Bau hängt alles an der Fertigstellung. Historie schlägt Rendering
- Fernkauf. Wer nie vor Ort war, kennt weder Lage noch Nachbarschaft noch Bauqualität
- Währung. Kaufpreise werden häufig in Dollar genannt, Mieten in Lari vereinnahmt
- Regionales Umfeld. Georgien liegt in einer Region mit politischen Spannungen – das gehört in jede Risikobetrachtung
- Verwaltung aus der Ferne. Ohne verlässliche Betreuung vor Ort wird jede Kleinigkeit zum Projekt
- Liquidität. Der Markt ist kleiner als der deutsche; ein Verkauf braucht Zeit
Worauf wir achten
- Baufortschritt statt Rendering. Bei Neubauprojekten zählt, was steht, nicht was gezeichnet ist
- Bauträger mit Historie. Fertiggestellte Projekte sind das einzige belastbare Argument
- Widmung und Register. Vor jeder Zahlung geprüft, nicht danach
- Renditeversprechen. Garantierte Mietrenditen sind ein Verkaufsargument, keine Zusage – wer garantiert, muss auch haften können
- Betriebskonzept. Wer reinigt, wer übergibt, wer repariert – geplant vor dem Kauf, nicht danach
- Ausstiegsszenario. An wen verkaufen Sie in fünf Jahren, und zu welchem Preis?
Wie wir das einordnen
Georgien ist kein Geheimtipp mehr und war nie ein Selbstläufer. Was den Markt interessant macht, ist die Kombination aus niedrigen Steuersätzen, schneller Eintragung und offenem Zugang für Ausländer. Was ihn anspruchsvoll macht, ist alles andere: Sprache, Distanz, Bauträgerqualität und die Frage, wer sich kümmert, wenn Sie nicht da sind.
Der häufigste Fehler ist, den Kauf als Steuerthema zu behandeln. Er ist keines. Die niedrigen Sätze in Georgien ändern nichts an Ihrer Steuerpflicht zu Hause – sie machen die Rechnung nur an einer Stelle günstiger. Wer allein deshalb kauft, kauft aus dem falschen Grund.
Der zweithäufigste ist der Kauf nach Prospekt. Renderings zeigen die beste Version eines Projekts, das es noch nicht gibt. Wer eine Woche vor Ort verbringt und drei Objekte persönlich ansieht, trifft eine andere Entscheidung als jemand, der nur Bilder kennt.
Unser Rat: Fahren Sie hin, bevor Sie kaufen. Sehen Sie sich das Viertel an einem Werktagabend an, nicht nur die Wohnung am Vormittag. Lassen Sie Widmung, Register und Bauträger prüfen, bevor die erste Rate fließt. Und klären Sie die steuerliche Seite in Ihrem Heimatland, bevor Sie unterschreiben – nicht danach.
Vor der Entscheidung klären
- Eigennutzung, Vermietung oder Wertsteigerung – was steht im Vordergrund?
- Halten Sie länger als zwei Jahre?
- Ist der Antrag auf den ermäßigten Mietsatz eingeplant?
- Wie wird das Objekt verwaltet, wenn Sie nicht vor Ort sind?
- Ist die Widmung des Grundstücks geprüft?
- Haben Sie die Auswirkungen mit Ihrem Steuerberater im Heimatland besprochen?
- Wie sieht Ihr Ausstiegsszenario aus?
Häufige Fragen
Kann ich als Deutscher in Georgien Immobilien kaufen?
Ja. Wohnungen, Häuser und Gewerbeimmobilien stehen ausländischen Käufern offen – ohne Aufenthaltstitel und ohne Genehmigung. Für landwirtschaftliche Flächen gelten Sonderregeln.
Brauche ich einen Wohnsitz in Georgien?
Nein. Der Erwerb setzt keinen Wohnsitz voraus, und er begründet auch keinen.
Wie lange dauert die Eintragung?
In der Regel wenige Tage, in der Expressvariante am selben Tag.
Kann ich aus der Ferne kaufen?
Ja, über eine notariell beglaubigte Vollmacht mit Apostille. Empfehlenswert ist es trotzdem nicht, ohne das Objekt gesehen zu haben.
Wie werden Mieteinnahmen besteuert?
Bei Wohnimmobilien mit 5 %, wenn der ermäßigte Satz beantragt wurde und die Immobilie ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt wird. Andernfalls gilt der reguläre Satz mit Abzugsmöglichkeiten.
Ist der Verkauf steuerfrei?
In Georgien ja, wenn die Immobilie länger als zwei Jahre gehalten wurde. Ihre Erklärungspflicht im Wohnsitzstaat bleibt davon unberührt.
Bekomme ich eine Aufenthaltserlaubnis durch den Kauf?
Der Kauf allein ist kein Aufenthaltstitel. Aufenthaltsfragen folgen eigenen Regeln und sollten getrennt geprüft werden.
Wir sind vor Ort
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Zugang anfragenStand: 1. September 2026. Diese Seite dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche, steuerliche oder Anlageberatung im Einzelfall. Steuersätze, Verfahren und Marktbedingungen ändern sich; maßgeblich ist die Prüfung Ihres konkreten Vorhabens.