Bauernhof in Georgien kaufen: warum das für Ausländer nicht geht

Die Suche nach einem Bauernhof in Georgien endet für ausländische Interessenten fast immer an derselben Stelle: an einer Vorschrift, die in kaum einem Angebot erwähnt wird. Dieser Beitrag erklärt sie, nennt die Rechtsgrundlagen und räumt mit dem verbreitetsten Missverständnis auf – dem Umweg über eine georgische Gesellschaft. Den Gesamtüberblick zum Markt finden Sie auf unserer Seite zu Immobilien in Georgien.

Die Regel

Landwirtschaftliche Flächen sind in Georgien verfassungsrechtlich geschützt. Artikel 19 Absatz 4 der Verfassung bestimmt, dass landwirtschaftliches Land als Ressource von besonderer Bedeutung nur dem Staat, einer Gebietskörperschaft, georgischen Staatsbürgern oder einer Vereinigung georgischer Staatsbürger gehören kann. Ausnahmen sind einem Organgesetz vorbehalten.

Dieses Organgesetz existiert: das Organgesetz Georgiens über das Eigentum an landwirtschaftlichem Land, angenommen am 25. Juni 2019. Nach dessen Artikel 4 Absatz 1 kommen als Eigentümer in Betracht: der Staat, die Autonome Republik, die Gemeinde, georgische Staatsbürger – und in Georgien registrierte juristische Personen des Privatrechts, sofern deren dominierender Gesellschafter georgisch ist. Als dominierender Gesellschafter gilt, wer mehr als 50 Prozent der Anteile hält.

Damit ist die Lage für Sie eindeutig: Als ausländische Privatperson können Sie in Georgien kein landwirtschaftliches Land erwerben. Ein Bauernhof im klassischen Sinn – Wohngebäude mit Acker, Weide oder Obstanlage – ist damit nicht käuflich.

Der GmbH-Umweg funktioniert nicht

Im Netz kursiert hartnäckig der Rat, man könne eine georgische Gesellschaft gründen und über diese Agrarland kaufen. Das ist falsch, und zwar aus drei Gründen, die alle im selben Gesetz stehen.

• Artikel 4 Absatz 1 verlangt einen georgischen dominierenden Gesellschafter. Eine Gesellschaft, die Ihnen mehrheitlich gehört, erfüllt diese Voraussetzung nicht
• Artikel 4 Absatz 2 Buchstabe b lässt eine georgische Gesellschaft mit ausländischem dominierenden Gesellschafter nur dann zu, wenn ein Investitionsplan vorliegt und die Regierung Georgiens darüber entscheidet. Das ist ein behördliches Verfahren mit Prüfung, Bankgarantie und Auflagen – kein Gestaltungsweg für einen privaten Hofkauf
• Artikel 7 Absatz 1 untersagt Gesellschafterwechsel, durch die ein Ausländer die beherrschende Stellung erlangen würde. Der naheliegende Gedanke, erst mit georgischem Partner zu kaufen und die Anteile später zu übernehmen, ist damit ausdrücklich versperrt

Wer diese Konstruktion trotzdem umsetzt, riskiert mehr als eine unwirksame Eintragung: Erfüllt eine Gesellschaft die Voraussetzungen nicht, sieht das Gesetz eine Veräußerungspflicht innerhalb eines Jahres vor – und für den Fall, dass nicht veräußert wird, den Übergang in Staatseigentum.

Was mit einer Umwidmung ist

Georgien kennt ein Verfahren zur Änderung der Zweckbestimmung von Land; es ist in einem eigenen Gesetz vom selben Tag geregelt. Landwirtschaftliche Flächen können unter Bedingungen in nichtlandwirtschaftliche umgewandelt werden, gegen eine Ausgleichszahlung, deren Höhe sich nach Gemeinde, Lage und Kategorie richtet.

Das hilft Ihnen aber nicht direkt. Antragsberechtigt ist der Eigentümer – und genau der können Sie als ausländische Privatperson nicht werden. Praktisch bedeutet das: Eine Umwidmung müsste der georgische Verkäufer vor dem Verkauf betreiben. Danach ist die Fläche nichtlandwirtschaftlich und für Sie erwerbbar. Das ist ein realistischer Weg – aber einer, der Zeit, Geld und die Mitwirkung des Verkäufers braucht, und dessen Ausgang nicht garantiert ist.

Die Ausnahmen im Gesetz

Drei Konstellationen lässt das Organgesetz zu:

• Erbfall. Wer landwirtschaftliches Land erbt, kann es auch als Ausländer halten
• Bestandsschutz. Eigentum, das vor Inkrafttreten wirksam eingetragen war, bleibt geschützt
• Investitionsplan. Für georgische Gesellschaften mit ausländischem Mehrheitsgesellschafter, nach Regierungsentscheidung

Keine dieser Ausnahmen lässt sich herbeiführen, indem man einfach kauft.

Was stattdessen geht

Wenn es Ihnen um ein Anwesen im Grünen geht und nicht um Landwirtschaft, gibt es einen gangbaren Weg: ein Haus auf nichtlandwirtschaftlich gewidmetem Grundstück. Solche Objekte existieren auch außerhalb der Städte. Entscheidend ist, dass Sie die Widmung vor jeder Zahlung prüfen lassen – ein Registerauszug ist günstig und kurzfristig erhältlich. Mehr dazu im Beitrag Haus in Georgien kaufen.

Zur Pacht schweigt das Organgesetz; es regelt Eigentum und Sicherungsrechte. Daraus wird in der Praxis abgeleitet, dass Pacht durch Ausländer möglich ist. Wir nennen hier bewusst keine Höchstlaufzeit, weil die kursierenden Angaben sich nicht belegen ließen. Wenn Pacht für Sie in Frage kommt, gehört das gesondert geprüft.

Ein Hinweis zur Aufenthaltserlaubnis

Georgien kennt eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis, die an Immobilieneigentum ab einem Marktwert von USD 150.000 anknüpft – die Schwelle wurde zum 1. März 2026 von USD 100.000 angehoben. Der Gesetzeswortlaut nimmt landwirtschaftliche Flächen ausdrücklich aus. Auch aus dieser Richtung führt also kein Weg zum Hof.

Wie wir das einordnen

Die Beschränkung ist keine bürokratische Schikane, sondern eine bewusste politische Entscheidung, die 2017 in die Verfassung geschrieben und 2019 ausgestaltet wurde. Sie wird nicht dadurch weicher, dass ein Makler das anders darstellt.

Aus unserer Sicht ist das eher eine Klarstellung als ein Verlust. Wer aus dem deutschsprachigen Raum in Georgien investiert, sucht in aller Regel Ertrag oder Wertentwicklung – und die liegen in Batumi und Tiflis, nicht in der Landwirtschaft. Ein Hof in einem Land, dessen Sprache man nicht spricht, mit Bewirtschaftung aus 3.000 Kilometern Entfernung, wäre auch ohne Verbot ein schwieriges Projekt.

Häufige Fragen

Darf ich als Deutscher einen Bauernhof in Georgien kaufen?
Nein, soweit landwirtschaftliche Flächen betroffen sind. Der Erwerb durch ausländische natürliche Personen ist ausgeschlossen.

Und über eine georgische Firma?
Auch nicht. Das Gesetz verlangt einen georgischen Mehrheitsgesellschafter und verbietet den nachträglichen Wechsel zugunsten eines Ausländers.

Was, wenn ich georgischer Staatsbürger werde?
Dann greift die Beschränkung nicht mehr. Das ist allerdings eine Entscheidung mit erheblichen Folgen weit über den Immobilienkauf hinaus und gehört getrennt geprüft.

Woran erkenne ich, ob eine Fläche landwirtschaftlich ist?
Am Auszug des öffentlichen Registers. Der Augenschein täuscht: Auch ein bewohntes Grundstück kann landwirtschaftlich gewidmet sein.

Stand: 1. September 2026. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Zur Prüfung Ihres konkreten Vorhabens: Immobilien in Georgien.