Haus kaufen in Georgien: warum die Widmung alles entscheidet

Wer in Georgien ein Haus kaufen will, stößt auf eine Frage, die sich beim Wohnungskauf nie stellt: Wie ist das Grundstück gewidmet? An dieser Frage entscheidet sich, ob Sie das Objekt überhaupt erwerben dürfen. Dieser Beitrag erklärt, worauf es beim Hauskauf ankommt – rechtlich, praktisch und steuerlich. Der Überblick zum Markt steht auf unserer Seite zu Immobilien in Georgien.

Haus ist nicht gleich Haus

Ein Häuserkauf in Georgien kann sehr unterschiedliche Dinge bedeuten. Ein Stadthaus in Tiflis, ein Neubau in einem bewachten Wohnkomplex am Stadtrand, ein Altbau in einer Bergregion, ein Anwesen an der Küste – das sind vier verschiedene Märkte mit vier verschiedenen Risikoprofilen. Gemeinsam ist ihnen, dass beim Haus immer ein Grundstück mitgekauft wird. Und beim Grundstück beginnt die Prüfung.

Die Widmung entscheidet

Ausländische natürliche Personen dürfen in Georgien Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie nichtlandwirtschaftliche Grundstücke frei erwerben. Für landwirtschaftliche Flächen gilt das nicht. Nach Artikel 19 Absatz 4 der Verfassung und dem Organgesetz über das Eigentum an landwirtschaftlichem Land vom 25. Juni 2019 können solche Flächen nur dem Staat, Gebietskörperschaften, georgischen Staatsbürgern oder in Georgien registrierten Gesellschaften mit georgischem Mehrheitsgesellschafter gehören.

Für den Hauskauf heißt das: Steht das Haus auf einer Parzelle, die als landwirtschaftlich gewidmet ist, scheidet der Erwerb durch Sie als Privatperson aus. Das betrifft nicht nur offensichtliche Bauernhöfe. Auch ein längst bewohntes Haus am Dorfrand kann auf einer Fläche stehen, die im Register anders geführt wird, als die Nutzung vermuten lässt.

Der oft empfohlene Umweg über eine georgische Gesellschaft funktioniert nicht. Das Gesetz verlangt ausdrücklich einen georgischen Mehrheitsgesellschafter und untersagt Gesellschafterwechsel, durch die ein Ausländer diese Stellung erlangen würde. Wer Ihnen diese Konstruktion anbietet, hat das Gesetz nicht gelesen. Ausführlich dazu: Bauernhof in Georgien kaufen.

Die praktische Konsequenz ist einfach: Lassen Sie vor jeder Zahlung einen Registerauszug ziehen und die Widmung prüfen. Ein Auszug kostet wenig und ist in einem Tag zu haben.

Bausubstanz und Genehmigungen

Beim Haus kommt hinzu, was bei der Eigentumswohnung die Hausverwaltung abfedert: Sie sind allein für Dach, Leitungen, Heizung und Außenanlagen verantwortlich. Bei älteren Objekten gehört eine bautechnische Einschätzung deshalb zur Prüfung, nicht zur Kür.

Zweiter Punkt: Anbauten und Aufstockungen. Nicht alles, was gebaut wurde, wurde genehmigt, und nicht alles, was genehmigt wurde, wurde im Register nachgetragen. Eine Diskrepanz zwischen dem, was auf dem Grundstück steht, und dem, was das Register ausweist, ist ein Thema für den Kaufvertrag – und ein Grund, den Preis neu zu verhandeln.

Der Ablauf

Das Eigentum entsteht mit der Eintragung im öffentlichen Register (NAPR). Regulär dauert das vier Arbeitstage; gegen Aufschlag ist ein Arbeitstag oder taggleiche Bearbeitung möglich, die Gebühren liegen im niedrigen dreistelligen Lari-Bereich. Eine notarielle Beurkundung ist nicht zwingend vorgeschrieben.

Zahlen Sie immer über ein Bankkonto, nie in bar. Der Zahlungsweg ist Ihr Nachweis der Mittelherkunft, wenn Sie später verkaufen oder Erträge im Heimatland erklären.

Für den Kauf aus der Ferne gilt: Vollmacht notariell beglaubigt, mit Apostille und beglaubigter georgischer Übersetzung, oder direkt beim georgischen Konsulat errichtet. Der elektronische Fernabschluss des Registers ist per Vollmacht nicht nutzbar.

Steuern

Vermieten Sie das Haus zu Wohnzwecken, greift ein Satz von 5 Prozent auf die Bruttomiete, sofern Sie keine Aufwendungen abziehen. Alternativ versteuern Sie den Gewinn zum regulären Satz. Der Ein-Prozent-Status für Kleinunternehmer gilt für Mieteinnahmen nicht.

Beim Verkauf: 5 Prozent auf den Gewinn, Steuerfreiheit in Georgien nach mehr als zwei Jahren Haltedauer – mit der Einschränkung, dass eine Nutzung in wirtschaftlicher Tätigkeit die Befreiung gefährdet. Seit Januar 2024 ist der Verkauf bis zum 15. des Folgemonats zu erklären, nicht mehr erst in der Jahreserklärung.

Georgien kennt eine Grundsteuer, deren Satz sich nach dem Marktwert richtet und deren Anwendung an eine Einkommensschwelle des Haushalts geknüpft ist. Wie sie sich bei einem nicht in Georgien ansässigen Eigentümer auswirkt, ist eine Frage, die im Einzelfall geklärt gehört – die verfügbaren Quellen sind hier nicht eindeutig, und wir halten es für seriöser, das zu sagen, als eine Zahl zu nennen.

Unabhängig davon bleibt Ihre Erklärungspflicht im Wohnsitzstaat bestehen.

Worauf wir achten

• Widmung vor Reservierung. Nicht nach der Anzahlung, sondern davor
• Register gegen Realität. Stimmt das, was steht, mit dem überein, was eingetragen ist?
• Bausubstanz bei Altbauten. Dach, Leitungen, Feuchtigkeit – einmal fachkundig angesehen
• Zufahrt und Versorgung. Wege- und Leitungsrechte sind bei Einzellagen kein Detail
• Wer kümmert sich? Ein Haus aus der Ferne zu halten ist aufwendiger als eine Wohnung

Häufige Fragen

Darf ich als Ausländer ein Haus mit Grundstück kaufen?
Ja, sofern das Grundstück nicht als landwirtschaftliche Fläche gewidmet ist.

Wie erfahre ich die Widmung?
Aus dem Auszug des öffentlichen Registers. Er ist kurzfristig und günstig erhältlich.

Kann ich landwirtschaftliches Land umwidmen lassen?
Ein Verfahren zur Änderung der Zweckbestimmung existiert, aber es hilft Ihnen nicht: Antragsberechtigt ist der Eigentümer, und der können Sie als ausländische Privatperson gerade nicht werden. In Betracht kommt allenfalls, dass der georgische Verkäufer vor dem Verkauf umwidmen lässt.

Brauche ich eine Aufenthaltserlaubnis?
Nein, für den Erwerb nicht.

Stand: 1. September 2026. Allgemeine Information, keine Beratung im Einzelfall. Zur Einordnung: Immobilien in Georgien.