Immobilien im Ausland finanzieren: warum die Bank meist nein sagt

„Immobilien im Ausland kaufen — Finanzierung" ist die Suchanfrage, die am häufigsten enttäuscht wird. Die meisten Interessenten gehen davon aus, dass ihre Hausbank eine Wohnung in Spanien, Portugal oder Georgien genauso beleiht wie eine in Deutschland. Sie tut es in aller Regel nicht, und der Grund liegt nicht in mangelndem Interesse, sondern im Aufsichtsrecht. Dieser Beitrag erklärt, warum das so ist, welche drei Wege tatsächlich funktionieren und welche Meldepflicht beim Geldtransfer greift. Zum Markt, den wir begleiten: Immobilien in Georgien.

Warum die deutsche Bank meist ablehnt

Zwei Regelwerke erklären das Verhalten deutscher Kreditinstitute.

Erstens die Eigenkapitalunterlegung. Nach Art. 124 der Kapitaladäquanzverordnung (CRR, Verordnung EU 575/2013) erhalten durch Grundpfandrechte besicherte Forderungen grundsätzlich ein Risikogewicht von 100 Prozent, sofern nicht die Voraussetzungen von Art. 125 für Wohnimmobilien oder Art. 126 für Gewerbeimmobilien erfüllt sind. Art. 125 CRR ermöglicht das privilegierte Risikogewicht bei vollständiger Besicherung durch Wohnimmobilien und knüpft die Ausnahmeregelungen ausdrücklich an in einem Mitgliedstaat belegene Wohnimmobilien. Mit der Umsetzung von CRR III sind diese Vorschriften zum 1. Januar 2025 grundlegend überarbeitet worden. Vereinfacht gesagt: Ein Kredit auf eine Immobilie außerhalb des vertrauten Rechtsraums bindet mehr Eigenkapital — und teureres Eigenkapital heißt teurerer oder gar kein Kredit.

Zweitens die Refinanzierung. Ein großer Teil der deutschen Immobilienfinanzierung wird über Pfandbriefe refinanziert. § 13 Abs. 1 des Pfandbriefgesetzes zählt abschließend auf, in welchen Staaten ein belastetes Grundstück liegen darf, damit die Hypothek als Deckungswert taugt: EU-Mitgliedstaaten, EWR-Vertragsstaaten, Schweiz, Vereinigtes Königreich, USA, Kanada, Japan, Australien, Neuseeland und Singapur.

Georgien steht nicht auf dieser Liste. Das ist der zentrale Befund. Eine Grundschuld auf eine Immobilie in Tiflis oder Batumi kann von einer deutschen Pfandbriefbank nicht als Deckungswert genutzt werden. Formal bindet § 13 PfandBG nur Pfandbriefbanken; faktisch prägt er die Kreditvergabepolitik weit darüber hinaus.

Wer also im Gespräch mit der Hausbank ein Nein bekommt, sollte das nicht als Verhandlungsposition lesen. Es ist eine strukturelle Grenze.

Weg eins: Bank im Belegenheitsstaat

Der naheliegende Weg ist eine Bank im Zielland. Er funktioniert dort, wo es einen entwickelten Hypothekenmarkt für Nichtansässige gibt — in Spanien und Portugal etwa ist das etabliert. Drei Punkte sind dabei zu klären: die Eigenkapitalquote für Nichtansässige, die Währung des Darlehens und das anwendbare Recht.

Zu Georgien im Speziellen: Wir haben keine offizielle Produktseite von Bank of Georgia oder TBC Bank gefunden, auf der Hypotheken für ausländische Nichtansässige mit Konditionen beworben werden. Die TBC-Seite für Nichtansässige behandelt erkennbar die Kontoeröffnung. Angaben zu Eigenkapitalquoten und Zinssätzen für Nichtansässige, die in Maklerblogs kursieren, sind keine verifizierten Bankkonditionen. Wer damit rechnet, sollte sich die Konditionen schriftlich von der Bank bestätigen lassen, bevor er einen Kaufvertrag unterschreibt.

Was die Nationalbank Georgiens (NBG) veröffentlicht, sind die aufsichtlichen Grenzen für die Kreditvergabe. Die Loan-to-Value-Obergrenzen liegen bei 85 Prozent für Kredite in Lari und 70 Prozent für Fremdwährungskredite. Bei den Payment-to-Income-Grenzen unterscheidet die NBG nach Einkommenshöhe und Währung: bei Lari-Krediten maximal 25 beziehungsweise 50 Prozent, bei Fremdwährungskrediten maximal 20 beziehungsweise 30 Prozent. Ob und wie diese Grenzen auf ausländische Kreditnehmer angewendet werden, ergibt sich aus den Veröffentlichungen nicht — Banken können intern strenger sein.

Eine georgische Besonderheit ist die „Larisierung": Kredite unterhalb einer bestimmten Betragsgrenze dürfen nur in Lari vergeben werden. Diese Schwelle wurde mehrfach angehoben und lag zuletzt Berichten zufolge bei einer Million Lari. Sie ist ein Verbraucherschutzinstrument gegen Fremdwährungsrisiko und betrifft die Vergabe innerhalb Georgiens.

Weg zwei: die lastenfreie Immobilie in Deutschland beleihen

Der in der Praxis häufigste Weg umgeht das Problem, statt es zu lösen. Wer in Deutschland eine lastenfreie oder weitgehend entschuldete Immobilie besitzt, nimmt darauf ein grundpfandrechtlich besichertes Darlehen nach deutschem Recht auf und verwendet den Betrag frei.

Die Vorteile liegen auf der Hand: Sicherheit und Kredit liegen im selben Rechtsraum, das Darlehen lautet auf Euro, und deutsches Verbraucherdarlehensrecht ist anwendbar. Der Beleihungsauslauf, den eine Bank akzeptiert, ist eine bankindividuelle Konditionsfrage, keine gesetzliche Größe — pauschale Prozentangaben, die man dazu liest, sind Erfahrungswerte, keine Regeln.

Der Nachteil ist ebenso deutlich: Sie verpfänden Ihr deutsches Objekt für ein Investment in einem anderen Land. Wenn dort etwas schiefgeht, haftet die Immobilie zu Hause. Wer diesen Weg wählt, sollte die Tilgung so kalkulieren, dass sie auch ohne Mieteinnahmen aus dem Ausland trägt.

Weg drei: Eigenkapital

Bei kleineren Kaufpreisen und in Märkten ohne funktionierende Fremdfinanzierung für Nichtansässige ist Eigenkapital häufig die einzige realistische Option. Das ist keine Verlegenheitslösung: Ohne Hebel entfällt das Fremdwährungsrisiko auf der Kreditseite, es entfällt der Zinsänderungsrisiko-Anteil, und die Rechnung wird ehrlicher. Sie sollte trotzdem gegen die Alternative gerechnet werden — nämlich das Geld anders anzulegen und die Immobilie nicht zu kaufen.

Fremdwährung: der Schutz, den Sie im Ausland verlieren

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (Richtlinie 2014/17/EU) räumt Verbrauchern in Art. 23 bei Fremdwährungskrediten ein Umwandlungsrecht ein — in die Währung, in der sie hauptsächlich Einkommen beziehen oder Vermögenswerte halten, oder in die Währung ihres Wohnsitzmitgliedstaats. Umgerechnet wird zum Marktwechselkurs am Tag der Umstellung, sofern nichts anderes vereinbart ist. Zusätzlich muss der Kreditgeber warnen, wenn sich der ausstehende Betrag oder die Raten um mehr als 20 Prozent verändern.

In Deutschland ist das in § 503 BGB umgesetzt: Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag, der nicht auf die Landeswährung des Darlehensnehmers lautet, kann dieser die Umwandlung verlangen, wenn der Wert des Restbetrags oder der Raten wechselkursbedingt um mehr als 20 Prozent über dem Wert bei Vertragsschluss liegt. Die Umstellung erfolgt zum Marktwechselkurs am Tag des Antrags.

Der entscheidende Punkt: § 503 BGB setzt einen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag im Sinne des § 491 Abs. 3 BGB voraus — also die Anwendbarkeit deutschen Verbraucherdarlehensrechts. Bei einem Kredit einer georgischen Bank nach georgischem Recht dürfte diese Vorschrift regelmäßig nicht greifen. Sie verlieren also genau den Schutz, der beim Fremdwährungsrisiko am meisten wert wäre.

Welches Recht überhaupt gilt

Nach Art. 4 Abs. 1 lit. c der Rom-I-Verordnung (593/2008) unterliegen Verträge, die ein dingliches Recht an unbeweglichen Sachen zum Gegenstand haben, mangels Rechtswahl dem Recht des Belegenheitsstaats. Der Kaufvertrag über die Auslandsimmobilie folgt also dem dortigen Recht.

Für Verbraucherverträge sieht Art. 6 Abs. 1 Rom-I grundsätzlich das Recht am gewöhnlichen Aufenthalt des Verbrauchers vor, wenn der Unternehmer seine Tätigkeit dorthin ausrichtet. Art. 6 Abs. 4 lit. c nimmt jedoch Verträge über dingliche Rechte an unbeweglichen Sachen ausdrücklich von dieser verbraucherschützenden Anknüpfung aus.

Der Darlehensvertrag ist davon rechtlich zu trennen — er ist kein dingliches Recht an einer Immobilie und wäre eigenständig anzuknüpfen. Ob deutsches Verbraucherdarlehensrecht auf einen Kredit einer ausländischen Bank Anwendung findet, hängt nach Art. 6 Abs. 1 Rom-I unter anderem davon ab, ob diese Bank ihre Tätigkeit auf Deutschland ausrichtet. Eine Bank, die im Zielland an dort investierende Ausländer vergibt, ohne in Deutschland zu werben, dürfte diese Voraussetzung regelmäßig nicht erfüllen. Das ist eine Einordnung, keine abschließende Rechtsauskunft — die Frage gehört im Einzelfall zu einer Anwältin.

Die Meldepflicht, die fast alle übersehen

Wer Geld für einen Immobilienkauf ins Ausland überweist, löst in der Regel eine Meldepflicht gegenüber der Deutschen Bundesbank aus. Nach § 67 der Außenwirtschaftsverordnung sind grenzüberschreitende Zahlungen über 50.000 Euro zu melden; die Schwelle wurde zum 1. Januar 2025 von zuvor 12.500 Euro angehoben. Transaktionen werden pro Geschäftsvorgang und Land innerhalb eines Monats zusammengerechnet.

Meldepflichtig sind Unternehmen und Privatpersonen gleichermaßen. Die Meldung geht elektronisch an die Bundesbank und dient der Zahlungsbilanzstatistik; die Frist ist einheitlich der siebte Bankarbeitstag des Folgemonats.

Wichtig: Das ist keine Steuermeldung und kein Genehmigungsverfahren, sondern eine Statistikpflicht. Sie wird trotzdem regelmäßig vergessen, weil viele annehmen, die Bank erledige das. Bei einer einmaligen Kaufpreiszahlung über 50.000 Euro sollten Sie davon ausgehen, dass die Meldung Ihre Aufgabe ist.

Was das für die Planung heißt

• Klären Sie die Finanzierung, bevor Sie eine Reservierung unterschreiben. Eine Anzahlung, die bei ausbleibender Finanzierung verfällt, ist der teuerste Weg, das zu lernen.
• Rechnen Sie mit der Möglichkeit, dass keine Fremdfinanzierung zustande kommt, und prüfen Sie, ob der Kauf dann noch sinnvoll ist.
• Wenn ein Fremdwährungsdarlehen unvermeidlich ist: Lassen Sie sich vertraglich zusichern, was § 503 BGB Ihnen zu Hause geben würde — oder verzichten Sie.
• Denken Sie die deutsche Steuerseite mit: Immobilie im Ausland kaufen und das Finanzamt.
• Und prüfen Sie den Ablauf des Kaufs selbst: Immobilien im Ausland kaufen.

Stand: 1. September 2026. Dieser Beitrag gibt den Stand der genannten Vorschriften wieder und ersetzt keine rechtliche, steuerliche oder Finanzberatung im Einzelfall. Er enthält keine Empfehlung für oder gegen eine bestimmte Finanzierung.