Immobilien im Ausland kaufen: Ablauf, Prüfungen, Fallstricke

Der Kauf einer Immobilie im Ausland scheitert selten am Geld und fast nie am Objekt. Er scheitert an Schritten, die im Heimatland selbstverständlich sind und im Zielland anders funktionieren — oder gar nicht existieren. Dieser Beitrag beschreibt den Ablauf, die Prüfungen, die niemand überspringen sollte, und die Muster, vor denen Verbraucherschützer warnen. Für den Markt, den wir selbst begleiten, finden Sie die Details auf unserer Seite zu Immobilien in Georgien.

Zwei Rechtssysteme, zwei Abläufe

In Kontinentaleuropa gilt weitgehend das Notariatssystem: Der Notar hat ein Monopol auf die Beurkundung von Grundstücksgeschäften, die Urkunde hat Beweiskraft und festes Datum. In Deutschland ist die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags zwingend.

Im Common-Law-Raum, etwa in England und Wales, läuft es anders. Dort gibt es das „conveyancing" mit zwei Stufen: „exchange of contracts" schafft die Bindung, „completion" den Eigentumsübergang. Bis dahin können beide Seiten aussteigen — mit den bekannten Nebenwirkungen, dass ein Verkäufer kurz vor Abschluss nachverhandelt oder ein Käufer den Preis drückt. Der Gesamtprozess dauert typischerweise zehn bis zwölf Wochen.

Und es gibt eine dritte Variante, die in Deutschland unbekannt ist: das registerbasierte Verfahren ohne zwingenden Notar. Georgien ist dafür ein Beispiel. Der Kaufvertrag kann notariell geschlossen oder direkt bei einer Dienststelle der Nationalen Agentur für das Öffentliche Register (NAPR) in Anwesenheit eines zuständigen Beamten unterzeichnet werden. Die Registrierung dauert regulär vier Arbeitstage bei einer Gebühr von 50 Lari, im Expressverfahren einen Arbeitstag bei 200 Lari.

Praktisch heißt das: Wer aus Deutschland kommt, sollte nie annehmen, dass der Notar dieselbe Rolle spielt wie zu Hause. In manchen Ländern ist er Pflicht, in manchen optional, und in manchen macht das Grundbuchamt selbst, was hier der Notar tut.

Wer hält das Geld, solange nichts eingetragen ist?

Das ist die wichtigste Einzelfrage des ganzen Vorgangs. Zwischen Kaufvertrag und Eintragung liegt eine Lücke, und in dieser Lücke entscheidet sich, wer das Risiko trägt.

Gute Systeme lösen das über Treuhand. Die Deutsche Botschaft in Prag beschreibt für Tschechien den üblichen Weg: Der Notar hält den Kaufpreis zurück und zahlt erst nach Eintragung im Kataster an den Verkäufer aus. Vor Antragstellung sollte zusätzlich geprüft werden, ob konkurrierende Anträge auf dasselbe Objekt vorliegen.

Für Ungarn beschreibt die Deutsche Botschaft in Budapest ein ähnliches Muster: schriftlicher Vertrag zwingend, erstellt vom Notar oder gegengezeichnet von einem zugelassenen ungarischen Rechtsanwalt; Anzahlung typischerweise zehn bis zwanzig Prozent, treuhänderisch verwahrt bis zur Grundbucheintragung; Antrag auf Eintragung binnen 30 Tagen nach Vertragsschluss, sonst drohen Strafen. Vollmachten aus dem Ausland brauchen eine Apostille.

Die Regel, die daraus folgt: Zahlen Sie nie den vollen Kaufpreis, bevor die Umschreibung gesichert ist — und wenn ein Land keine Treuhandlösung kennt, muss der Vertrag sie ersetzen. Wer das nicht regelt, hat kein Rechtsproblem, sondern ein Vollstreckungsproblem, und das in einem fremden Land.

Due Diligence: was tatsächlich geprüft gehört

Die Liste ist kurz, und sie ist in jedem Land dieselbe. Was sich unterscheidet, ist nur, wo die Auskünfte herkommen.

• Eigentümer. Steht der Verkäufer im Register — und ist er es allein? Ehegatten, Erbengemeinschaften und Miteigentümer sind der häufigste Grund für gescheiterte Abschlüsse.
• Lastenfreiheit. Hypotheken, Pfandrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte, laufende Zwangsvollstreckungen.
• Baugenehmigung und Nutzungswidmung. Ist das Gebäude genehmigt, und ist die Nutzung, die Sie planen, überhaupt zulässig?
• Bebaubarkeit und Erschließung bei Grundstücken — inklusive der Frage, ob es sich um landwirtschaftliche Fläche handelt, für die in vielen Ländern Erwerbsbeschränkungen gelten.
• Ausstehende Abgaben. Grundsteuer, Hausgeld, Versorgerrechnungen. In manchen Ländern haften sie am Objekt, nicht an der Person.
• Bei Neubau: der Bauträger. Welche Projekte hat er abgeschlossen, in welcher Qualität, mit welchem Zeitverzug?

Beim letzten Punkt lohnt eine Warnung. In Deutschland gibt es die Fertigstellungsbürgschaft als übliches Sicherungsinstrument gegen die Insolvenz des Bauunternehmens vor Fertigstellung. Ob im Zielland ein vergleichbares Instrument existiert, ist keine Selbstverständlichkeit und muss ausdrücklich geklärt werden. Wenn es keines gibt, tragen Sie das Fertigstellungsrisiko allein — und dann ist die Historie des Bauträgers die einzige Sicherheit, die Sie haben.

Der Kauf von privat — und warum er selten günstiger ist

„Auslandsimmobilien von privat kaufen" klingt nach gesparter Maklerprovision. In der Praxis verschiebt es nur, wer die Arbeit macht. Ohne Makler übernehmen Sie Objektrecherche, Terminorganisation, Übersetzung und Kommunikation selbst — und Sie verlieren die Gegenpartei, die im Zweifel haftet.

Die Verbraucherzentrale beschreibt die typischen Betrugsmuster bei Immobilienanzeigen im Internet: der angebliche Eigentümer, der „gerade im Ausland" ist und Geld für Schlüsselversand oder Besichtigung verlangt; Vorkasse und Kautionsbetrug; Phishing über nachgebaute Portale; Identitätsdiebstahl über eine erbetene Ausweiskopie. Erkennungsmerkmale sind unrealistisch niedrige Preise, auffällige Sprache, aus anderen Anzeigen kopierte Bilder und fehlende Angaben. Die Beschreibung stammt aus dem Mietbereich, das Muster überträgt sich eins zu eins auf Kaufanzeigen.

Ein Risiko, das speziell den Fernkauf betrifft, ist die Vollmacht. Das portugiesische Portal Idealista beschreibt für Portugal, dass eine ungültige „procuração" den gesamten Kaufvertrag nichtig macht — Hauptursachen sind Dokumentenfälschung, missbräuchliche Nutzung der eingeräumten Befugnisse und ein Widerruf, der der Gegenseite nicht mitgeteilt wurde. Wer sich vertreten lässt, sollte die Vollmacht deshalb eng und ausdrücklich fassen und anwaltlich prüfen lassen.

Ein wichtiger Punkt zum EU-Verbraucherschutz

Viele Käufer nehmen an, innerhalb der EU greife automatisch der gewohnte Verbraucherschutz mit Widerrufsrecht. Das ist beim Immobilienkauf nicht der Fall. Die EU-Verbraucherrechte-Richtlinie 2011/83/EU nimmt in Art. 3 Abs. 3 lit. e Verträge über „die Begründung, den Erwerb oder die Übertragung von unbeweglichen Sachen oder Rechten an unbeweglichen Sachen" ausdrücklich von ihrem Anwendungsbereich aus.

Das Europäische Verbraucherzentrum, das bei grenzüberschreitenden Verbraucherproblemen hilft, arbeitet entsprechend vor allem an Buchungs- und Mietfällen bei Ferienunterkünften. Für den Immobilienkauf ist es nicht die zuständige Anlaufstelle. Wer sich beim Auslandskauf absichern will, tut das über den Vertrag und über eine Anwältin im Zielland — nicht über eine europäische Schutznorm, die es für diesen Fall nicht gibt.

Sprache: unterschreiben Sie nichts, was Sie nicht gelesen haben

Die Anforderungen unterscheiden sich stark. In Spanien schreibt Art. 150 der Notariatsverordnung vor, dass bei unzureichenden Sprachkenntnissen einer Partei ein von dieser benannter Dolmetscher mitwirkt, der die Übereinstimmung bestätigt und die Urkunde mitunterzeichnet — es sei denn, der Notar übersetzt selbst. In Portugal verlangt das Instituto dos Registos e do Notariado, dass fremdsprachige Dokumente von einer beglaubigten Übersetzung ins Portugiesische begleitet werden.

In Ländern ohne ausdrückliche Regelung liegt die Verantwortung vollständig bei Ihnen. Eine Übersetzung ist dann nicht vorgeschrieben — und trotzdem die günstigste Versicherung, die Sie in diesem Prozess kaufen können.

Portale: was Idealista ist und was es nicht ist

Idealista wird oft als Synonym für die Immobiliensuche in Südeuropa genannt. Es handelt sich um ein spanisches Immobilienportal, gegründet im Oktober 2000, aktiv in Spanien, Portugal, Italien und Andorra. Ein Portal ist ein Anzeigenmarkt, kein Prüfinstanz: Es zeigt, was Anbieter einstellen. Die Prüfung von Eigentum, Lasten und Widmung ersetzt es nicht — und die Preise, die dort stehen, sind Angebotspreise, keine Abschlusspreise.

Die Reihenfolge, die funktioniert

1. Vorhaben klären und Land auswählen — dazu der Beitrag In welchen Ländern lohnt sich ein Immobilieninvestment.
2. Rechtliche Beratung im Zielland mandatieren, bevor eine Reservierung unterschrieben wird.
3. Reservierung nur mit klarer Rückzahlungsregel für die Anzahlung.
4. Due Diligence: Register, Lasten, Widmung, Baugenehmigung, Abgaben, Bauträger.
5. Vertrag mit gesicherter Zahlungsabwicklung und Übersetzung.
6. Zahlung ausschließlich über Bankkonto — der Zahlungsweg ist später Ihr Nachweis der Mittelherkunft.
7. Eintragung und Nachweis der Eintragung.
8. Steuerliche Behandlung im Wohnsitzstaat klären: Immobilie im Ausland kaufen und das Finanzamt.

Wer diese Reihenfolge einhält, kauft langsamer und mit weniger Überraschungen. Die Schritte, die Zeit kosten, sind genau die, die Geld sparen.

Stand: 1. September 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung im Einzelfall. Verfahren und Anforderungen unterscheiden sich je Land und ändern sich; maßgeblich ist die Prüfung Ihres konkreten Vorhabens.