Immobilie im Ausland kaufen: was das Finanzamt wissen will

Wer in Deutschland lebt und eine Immobilie im Ausland kauft, stellt sich früher oder später die Frage: Muss ich das dem Finanzamt melden? Die Antwort ist differenzierter, als beide gängigen Gerüchte es darstellen — weder gibt es eine allgemeine Anzeigepflicht für den Kauf, noch bleibt der Vorgang steuerlich folgenlos. Dieser Beitrag ordnet die einschlägigen Vorschriften. Für den Markt, den wir begleiten, finden Sie die länderseitigen Details auf unserer Seite zu Immobilien in Georgien.

Vorab, weil es wichtig ist: Dieser Beitrag ist keine Steuerberatung. Er nennt die Normen, damit Sie die richtigen Fragen stellen können. Die Anwendung auf Ihren Fall gehört zu einer Steuerberaterin, und zwar vor dem Kauf, nicht danach.

Der häufigste Irrtum: § 138 AO

In Ratgebern taucht regelmäßig die Behauptung auf, der Erwerb einer Auslandsimmobilie sei nach § 138 Abs. 2 AO anzeigepflichtig. Das trifft für Privatpersonen nicht zu.

§ 138 Abs. 2 AO erfasst nach der Darstellung des Bundeszentralamts für Steuern ausschließlich unternehmerische Auslandssachverhalte:

• Gründung oder Erwerb von Betrieben und Betriebsstätten im Ausland,
• Erwerb, Aufgabe oder Änderung einer Beteiligung an einer ausländischen Personengesellschaft,
• Erwerb oder Veräußerung einer Beteiligung an einer ausländischen Körperschaft ab 10 Prozent Kapitalanteil oder Anschaffungskosten über 150.000 Euro,
• beherrschender Einfluss auf eine Drittstaat-Gesellschaft.

Der Kauf einer Ferienwohnung oder eines Hauses durch eine Privatperson steht nicht auf dieser Liste. Die Mitteilung erfolgt zusammen mit der Steuererklärung, spätestens 14 Monate nach Ablauf des Besteuerungszeitraums, über das Formular BZSt-2, seit dem 1. März 2023 grundsätzlich elektronisch.

Aber: Wer die Immobilie nicht privat, sondern über eine ausländische Gesellschaft erwirbt — was bei manchen Zielländern der einzige zulässige Weg ist — löst damit sehr wohl die Anzeigepflicht aus. Die Frage „privat oder über Gesellschaft" hat also unmittelbar melderechtliche Folgen.

Was stattdessen gilt: die Erklärungspflicht

Wer in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist, wird nach dem Welteinkommensprinzip mit seinen gesamten Einkünften veranlagt (§ 1 Abs. 1 EStG). § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG erfasst Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von „unbeweglichem Vermögen, insbesondere Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen" — ohne Beschränkung auf Inlandsimmobilien.

Ausländische Mieteinnahmen gehören damit in die deutsche Steuererklärung. Ein Formular „Anlage V-AUS", das gelegentlich genannt wird, gibt es nicht. Die Praxis läuft über zwei Formulare:

• Anlage V — dieselbe wie für Inlandsimmobilien, mit dem Hinweis, bei ausländischen Einkünften zusätzlich die Anlage AUS zu beachten.
• Anlage AUS — für ausländische Einkünfte und darauf gezahlte ausländische Steuern, insbesondere für den Progressionsvorbehalt nach § 32b EStG und die Anrechnung nach § 34c EStG.

Entscheidend ist: Die Erklärungspflicht besteht auch dann, wenn die Einkünfte in Deutschland am Ende steuerfrei gestellt werden. Denn ihre Höhe beeinflusst den Steuersatz auf alles Übrige.

Doppelbesteuerungsabkommen: Belegenheit schlägt Wohnsitz

Für Immobilien folgen die deutschen Abkommen dem Muster des OECD-Musterabkommens: Nach Art. 6 hat der Staat das vorrangige Besteuerungsrecht, in dem das unbewegliche Vermögen liegt. Für die Vermeidung der Doppelbesteuerung gilt bei Immobilieneinkünften in den meisten deutschen Abkommen die Freistellungsmethode mit Progressionsvorbehalt. Welche Methode konkret gilt, steht allerdings im jeweiligen Abkommen und muss dort nachgelesen werden — eine Pauschalaussage gibt es nicht.

Progressionsvorbehalt bedeutet nach § 32b Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 EStG: Einkünfte, die nach einem Doppelbesteuerungsabkommen steuerfrei sind, werden bei der Ermittlung des Steuersatzes auf das übrige Einkommen einbezogen. Die Auslandsmiete selbst bleibt steuerfrei — sie hebt aber den Prozentsatz, mit dem Ihr deutsches Einkommen besteuert wird.

Dass das kein theoretischer Punkt ist, hat der Bundesfinanzhof bestätigt: Mit Urteil vom 21. Mai 2025 (I R 5/22) entschied er zu Vermietungseinkünften aus Polen, dass diese dem Progressionsvorbehalt unterliegen und die Ausnahmeregelung in § 32b Abs. 1 Satz 2 EStG hier nicht greift.

Praktische Folge: Wer eine vermietete Auslandsimmobilie hat, zahlt in Deutschland auf sein Gehalt oder seinen Gewinn möglicherweise mehr Steuern als ohne — obwohl die Mieteinnahmen selbst freigestellt sind. Diese Rechnung fehlt in fast jeder Renditekalkulation, die man auf Verkaufsveranstaltungen zu sehen bekommt.

Wenn kein Abkommen besteht

Existiert kein Doppelbesteuerungsabkommen oder trifft es keine Regelung, greift § 34c Abs. 1 EStG: Eine im Ausland festgesetzte und gezahlte Steuer, die der deutschen Einkommensteuer entspricht, wird auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet, soweit sie auf diese ausländischen Einkünfte entfällt. Anders als bei der Freistellung wird hier also tatsächlich verrechnet, begrenzt durch einen Anrechnungshöchstbetrag.

Georgien: Abkommen vorhanden, Freistellung mit Progressionsvorbehalt

Zwischen Deutschland und Georgien besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen. Es wurde am 1. Juni 2006 unterzeichnet und trat am 21. Dezember 2007 in Kraft; ein Änderungsprotokoll vom 11. März 2014 gilt seit dem 16. Dezember 2014 und betrifft unter anderem den Informationsaustausch nach OECD-Standard und die Amtshilfe bei der Steuererhebung. Das Bundesfinanzministerium führt Georgien in seiner Übersicht zum Stand der Doppelbesteuerungsabkommen zum 1. Januar 2026.

Nach Art. 6 des Abkommens können Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen im Belegenheitsstaat besteuert werden — bei einer Immobilie in Georgien also dort. Für in Deutschland ansässige Personen sieht der Methodenartikel die Freistellung mit Progressionsvorbehalt vor.

Das ergibt in der Praxis folgendes Bild: In Georgien werden Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien unter bestimmten Voraussetzungen mit fünf Prozent belastet; in Deutschland bleiben sie freigestellt, erhöhen aber den Steuersatz auf das übrige Einkommen. Wer die niedrigen georgischen Sätze als Gesamtergebnis liest, rechnet die deutsche Seite nicht mit. Die Grundlagen dazu stehen auf unserer Seite zu Immobilien in Georgien.

Der Verkauf: § 23 EStG gilt auch im Ausland

§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG behandelt private Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Der Wortlaut beschränkt das nicht auf inländische Grundstücke; über das Welteinkommensprinzip gilt die Frist grundsätzlich auch für Auslandsimmobilien.

Ausgenommen sind Objekte, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden — oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren.

Das ist der Punkt, an dem sich die meisten verrechnen. In Georgien ist der Verkauf einer Wohnimmobilie nach mehr als zwei Jahren Haltedauer steuerfrei. Diese zwei Jahre sind eine georgische Regel. Die deutsche Zehnjahresfrist läuft unabhängig davon weiter. Wer nach drei Jahren verkauft, kann in Georgien steuerfrei sein und in Deutschland trotzdem einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn haben.

Erhöhte Mitwirkungspflicht: § 90 Abs. 2 AO

Bei Sachverhalten außerhalb des Geltungsbereichs der Abgabenordnung müssen die Beteiligten den Sachverhalt aufklären und die erforderlichen Beweismittel beschaffen, und dabei alle für sie bestehenden rechtlichen und tatsächlichen Möglichkeiten ausschöpfen. Wer sich darauf beruft, etwas nicht beschaffen zu können, dringt damit nicht durch, wenn er sich die Möglichkeit dazu bei der Gestaltung seiner Verhältnisse hätte einräumen lassen können.

Übersetzt: Bei Auslandsimmobilien ermittelt das Finanzamt nicht von Amts wegen, es fragt Sie. Kaufvertrag, Mietverträge, ausländische Steuerbescheide, Belege über Kosten und Zahlungswege müssen Sie selbst vorhalten — und zwar so, dass sie zehn Jahre später noch auffindbar und verständlich sind. Eine beglaubigte Übersetzung des Kaufvertrags ist deshalb keine Formalie, sondern Beweisvorsorge.

Erbschaft und Schenkung

Auch hier gilt ein Weltvermögensprinzip: Nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG erstreckt sich die unbeschränkte Steuerpflicht auf den gesamten Vermögensanfall, wenn Erblasser, Schenker oder Erwerber Inländer ist — die Auslandsimmobilie also eingeschlossen.

§ 21 Abs. 1 ErbStG erlaubt auf Antrag die Anrechnung einer entsprechenden ausländischen Steuer, soweit das Auslandsvermögen auch der deutschen Steuer unterliegt; die deutsche Steuer muss dafür innerhalb von fünf Jahren nach Entstehung der ausländischen Steuer entstehen, und Höhe sowie Festsetzung und Zahlung sind durch Urkunden nachzuweisen.

Deutschland hat allerdings nur mit sehr wenigen Staaten ein eigenes Erbschaftsteuerabkommen. Ob für Ihr Zielland eines besteht, gehört zu den Fragen, die vor dem Kauf zu klären sind — insbesondere, wenn die Immobilie einmal an Kinder übergehen soll.

Die Checkliste vor dem Kauf

• Erwerben Sie privat oder über eine Gesellschaft? Nur Letzteres löst § 138 Abs. 2 AO aus.
• Besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen, und welche Methode sieht es für Immobilieneinkünfte vor?
• Was bedeutet der Progressionsvorbehalt konkret für Ihren Steuersatz — mit Ihren Zahlen gerechnet, nicht abstrakt?
• Welche Haltedauer planen Sie, und wie verhält sich die zur deutschen Zehnjahresfrist?
• Soll die Immobilie später vererbt oder verschenkt werden?
• Ist die Beweisvorsorge organisiert: Verträge, Übersetzungen, Zahlungsbelege, ausländische Bescheide?

Der Ablauf des Kaufs selbst steht im Beitrag Immobilien im Ausland kaufen, die Finanzierungsfrage unter Immobilien im Ausland finanzieren.

Stand: 1. September 2026. Dieser Beitrag gibt den Stand der genannten Vorschriften wieder und ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Steuerrecht ändert sich; maßgeblich ist die Prüfung Ihres konkreten Sachverhalts durch eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater.