In welchen Ländern lohnt sich ein Immobilieninvestment?

Die Frage „in welchen Ländern lohnt es sich, in Immobilien zu investieren" wird meistens mit einer Liste beantwortet. Das ist der falsche Zugang. Eine Länderliste altert innerhalb von zwölf Monaten, weil sich Preise, Steuern und Regeln ändern. Was nicht altert, sind die Kriterien, an denen sich ein Markt messen lässt. Dieser Beitrag beschreibt diese Kriterien und zeigt an belegbaren Beispielen, wie unterschiedlich die Länder Europas dabei ausfallen. Wie das für Georgien konkret aussieht, steht auf unserer Übersichtsseite zu Immobilien in Georgien.

Zuerst die Frage vor der Frage

Ein Land ist nie „gut" oder „schlecht" für Immobilien. Es ist geeignet oder ungeeignet für ein bestimmtes Vorhaben. Wer eine Immobilie kauft, um sie selbst zu nutzen, bewertet ein Land nach Klima, Erreichbarkeit und Aufenthaltsrecht. Wer vermieten will, bewertet Nachfrage, Mietrecht und Betriebskosten. Wer auf Wertsteigerung setzt, bewertet die Liquidität des Zweitmarkts und die Frage, an wen er in fünf Jahren verkauft.

Diese drei Absichten führen zu unterschiedlichen Ländern. Wer sie nicht trennt, sammelt Argumente, die einander widersprechen, und entscheidet am Ende nach Bauchgefühl.

Kriterium 1: Dürfen Sie überhaupt kaufen?

Das ist die härteste Grenze, und sie wird am häufigsten übersehen. Innerhalb der EU garantiert der freie Kapitalverkehr (Art. 63 AEUV) die grundsätzliche Erwerbsfreiheit, aber einzelne Mitgliedstaaten halten Sonderregeln aufrecht.

• Dänemark knüpft den Erwerb einer Wohnimmobilie durch Ausländer grundsätzlich an einen vorherigen Wohnsitz im Land, eine Beschäftigung als EU-Bürger dort oder eine gültige Aufenthaltserlaubnis.
• Österreich verlangt von Drittstaatsangehörigen in der Regel eine Genehmigung der Grundverkehrsbehörde des jeweiligen Bundeslandes; die Regeln unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland.
• Malta arbeitet mit einer Erwerbsgenehmigung (AIP) und begrenzt die Zahl der Objekte pro Familie.
• Slowenien lässt den direkten Erwerb durch Drittstaatsangehörige nicht zu; der Weg führt über eine slowenische Gesellschaft.
• Bulgarien trennt zwischen Gebäude und Grund: Drittstaatsangehörige können Wohnungen und Gebäude erwerben, Grundeigentum grundsätzlich nicht.
• Ungarn und Polen verlangen von Nicht-EU-Bürgern eine behördliche Genehmigung, in Polen insbesondere für Häuser mit Grundstück.
• Die Schweiz begrenzt über die „Lex Koller" Wohnfläche und Grundstücksgröße für Nichtansässige und lässt Ferienimmobilien nur in bestimmten Kantonen zu.

Nahezu alle EU- und EWR-Staaten beschränken zusätzlich den Erwerb landwirtschaftlicher Flächen durch Ausländer — Estland, Lettland, Litauen, die Slowakei und Kroatien besonders deutlich. Diese Trennung zwischen Wohn- und Agrarland ist der häufigste Stolperstein bei Objekten außerhalb der Städte, und sie gilt auch außerhalb der EU.

Bei den Nicht-EU-Märkten Südosteuropas und des Kaukasus ist das Bild gemischt. Die Türkei lässt Ausländer weitgehend wie Inländer erwerben, mit Flächengrenzen und Sperrzonen. Montenegro und Albanien erlauben Wohn- und Gewerbeimmobilien frei, beschränken aber Agrarland — in Albanien ab 1.000 Quadratmetern, in Montenegro ab 5.000. Serbien prüft die Gegenseitigkeit mit dem Heimatstaat des Käufers in einem eigenen Verfahren beim Justizministerium. Georgien gehört zu den offensten Märkten der Region: Wohnungen, Häuser und Gewerbeobjekte stehen ausländischen Käufern ohne Genehmigung und ohne Aufenthaltstitel offen; ausgenommen ist landwirtschaftliche Fläche.

Kriterium 2: Wie sicher und wie schnell ist das Register?

Eigentum ist nur so belastbar wie das Register, das es beurkundet. Zwei Fragen entscheiden: Wie eindeutig ist die Rechtslage aus dem Register ablesbar, und wie lange dauert die Umschreibung?

Georgien ist hier ein interessanter Fall, weil der Prozess ungewöhnlich kurz ist. Die Registrierung läuft über die Nationale Agentur für das Öffentliche Register (NAPR), die als Behörde unter dem Justizministerium organisiert ist und über die „Public Service Halls" abgewickelt wird. Die Standardregistrierung ist mit vier Arbeitstagen und einer Gebühr von 50 Lari angesetzt, die beschleunigte Variante mit einem Tag und 200 Lari. Der Kaufvertrag kann direkt vor einem Mitarbeiter der Behörde unterzeichnet werden, ein Notar ist nicht zwingend.

Das ist kein Qualitätsurteil über den Markt, aber es ist ein messbarer Unterschied zu Ländern, in denen zwischen Vertrag und Eintragung Monate liegen. Wer vergleicht, sollte diesen Punkt in Tagen ausdrücken, nicht in Adjektiven.

Kriterium 3: Was der Erwerb kostet, bevor er etwas einbringt

Die Erwerbsnebenkosten sind der einzige Teil der Rechnung, der zu hundert Prozent feststeht — und sie unterscheiden sich zwischen den Zielländern erheblich.

Der portugiesische Fall zeigt, wie schnell sich so etwas dreht: Ein Land, das jahrelang mit einem progressiven Satz warb, hat innerhalb weniger Monate einen Pauschalsatz für Nichtansässige eingeführt. Wer eine Kalkulation aus einem Blogbeitrag von vorletztem Jahr übernimmt, rechnet mit Zahlen, die es nicht mehr gibt.

Kriterium 4: Preisniveau ist nicht gleich Preisentwicklung

„Wo sind Immobilien am günstigsten in Europa" ist eine Frage, auf die es keine saubere statistische Antwort gibt. Der House Price Index von Eurostat, die verlässlichste europäische Quelle, misst Preisveränderungen, kein absolutes Preisniveau in Euro je Quadratmeter. Ein Ländervergleich „günstigster Markt Europas" lässt sich daraus nicht ableiten, und die Zahlen, die in Immobilienblogs kursieren, stammen selten aus einer prüfbaren Quelle.

Was Eurostat zeigt, ist die Dynamik. Im ersten Quartal 2026 lagen die Wohnimmobilienpreise in der EU 5,1 Prozent über dem Vorjahr, im Euroraum 4,7 Prozent. Die stärksten Zuwächse verzeichneten Portugal mit 17,8 Prozent, Bulgarien mit 14,8 Prozent und die Slowakei mit 14,4 Prozent. Finnland war der einzige Mitgliedstaat mit rückläufigen Preisen (minus 2,0 Prozent).

Diese Zahlen sind nützlich, aber sie beantworten die Anlegerfrage nicht. Ein Markt mit siebzehn Prozent Preiszuwachs ist kein Kaufargument, sondern zunächst eine Information über den Preis, den Sie zahlen werden. Über die Rendite entscheidet, was danach passiert.

Kriterium 5: Die Kriterien, die niemand veröffentlicht

Vier Punkte lassen sich kaum in Statistiken finden und entscheiden trotzdem über den Erfolg:

• Mietrecht und Kündigungsschutz. Ein Markt mit hoher Bruttorendite und starkem Mieterschutz kann in der Praxis schwerer zu bewirtschaften sein als einer mit niedrigerer Rendite und flexiblem Recht. Belastbare Ländervergleiche dazu gibt es kaum — das muss im Einzelfall geprüft werden.
• Liquidität des Zweitmarkts. Wie viele Käufer gibt es für Ihr Objekt, wenn Sie verkaufen wollen? Kleine Märkte sind in der Aufwärtsbewegung angenehm und im Abschwung eng.
• Währung. Kaufpreise werden in vielen Nicht-Euro-Märkten in Dollar genannt, Mieten aber in Landeswährung vereinnahmt. Diese Lücke ist ein eigenes Risiko, kein Detail.
• Verwaltung vor Ort. Ohne jemanden, der sich kümmert, wird jede Kleinigkeit zum Projekt. Das ist kein Länderkriterium im engeren Sinn, aber es entscheidet häufiger über die Rendite als der Steuersatz.

Was das praktisch heißt

Eine brauchbare Länderauswahl entsteht in drei Schritten. Erstens: das Vorhaben festlegen — Eigennutzung, Vermietung oder Wertsteigerung. Zweitens: die Länder streichen, in denen Sie das Vorgesehene rechtlich gar nicht dürfen. Drittens: bei den verbliebenen Märkten Erwerbsnebenkosten, Registerdauer und laufende Besteuerung nebeneinanderlegen — mit Quellen und Datum, nicht mit Erfahrungswerten aus Foren.

Erst danach lohnt der Blick auf Objekte. Wer umgekehrt vorgeht und sich in eine Wohnung verliebt, bevor er die Rahmenbedingungen kennt, sucht anschließend Argumente statt Antworten.

Wie sich diese Kriterien für einen konkreten Markt zusammensetzen, zeigen wir am Beispiel Georgien: Immobilien in Georgien — Recht, Steuern, Märkte. Wer den Ablauf und die Prüfschritte beim Auslandskauf sucht, findet sie im Beitrag Immobilien im Ausland kaufen. Und was das deutsche Finanzamt davon wissen will, steht unter Immobilie im Ausland kaufen und das Finanzamt.

Stand: 1. September 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche, steuerliche oder Anlageberatung im Einzelfall. Steuersätze, Erwerbsbeschränkungen und Verfahren ändern sich; maßgeblich ist die Prüfung Ihres konkreten Vorhabens.