Wohnung kaufen in Georgien am Meer: erste Reihe oder drei Straßen weiter

„Wohnung am Meer“ ist in Georgien fast immer eine Frage nach der Schwarzmeerküste – und in neun von zehn Fällen nach Batumi. Der Wunsch ist verständlich: Meerblick, niedrige Einstiegspreise, einstellige Steuersätze. Was in den Angeboten selten steht, ist der Unterschied zwischen einer Wohnung am Meer und einer Wohnung in der Nähe des Meeres. Dieser Beitrag arbeitet ihn heraus. Den Rahmen dazu liefert unsere Hauptseite zu Immobilien in Georgien.

Die erste Reihe ist eine eigene Preisklasse

An der georgischen Küste entscheidet die Entfernung zum Wasser über fast alles: über den Kaufpreis, über die erzielbare Miete, über die Auslastung und über die Frage, wie schnell Sie das Objekt wieder verkaufen. Zwischen einer Wohnung mit freiem Blick und einer Wohnung drei Straßen landeinwärts liegen keine Nuancen, sondern Welten – und zwar in beide Richtungen. Der Aufschlag für die erste Reihe ist erheblich, aber er ist auch das, was die Vermietbarkeit trägt.

Prüfen Sie den Blick vor Ort und prüfen Sie, ob er bleibt. Eine Baulücke zwischen Ihrem Balkon und dem Wasser ist keine Garantie für freie Sicht, sondern ein Grundstück, auf dem gebaut werden kann. Wer den Blick bezahlt, sollte wissen, was mit den Nachbargrundstücken geplant ist.

Was Ausländer an der Küste erwerben dürfen

Wohnungen und Häuser stehen ausländischen Käufern offen. Es braucht weder Aufenthaltstitel noch behördliche Genehmigung noch einen lokalen Partner. Auch Gewerbeobjekte und nichtlandwirtschaftliche Grundstücke sind frei erwerbbar.

Anders liegt es bei landwirtschaftlichen Flächen. Die kommen an der Küste dort ins Spiel, wo Angebote außerhalb der Stadtgebiete liegen – ein Grundstück mit Meerblick in einem Dorf kann als landwirtschaftliche Fläche gewidmet sein. Dann ist der Erwerb durch eine ausländische Privatperson ausgeschlossen. Die Widmung gehört deshalb vor die Reservierung, nicht danach. Details im Beitrag Bauernhof in Georgien kaufen.

Saison: der Punkt, an dem Renditerechnungen kippen

Eine Wohnung am Meer ist ein saisonales Geschäft. In den warmen Monaten sind gute Objekte stark ausgelastet, außerhalb steht vieles leer. Das ist nichts Ungewöhnliches und kein Argument gegen den Kauf – es ist ein Argument gegen Rechnungen, die mit Sommerzahlen über zwölf Monate hochrechnen.

Rechnen Sie mit Jahresdurchschnitten. Ziehen Sie Reinigung, Plattformgebühren, Verwaltung, Nebenkosten in der Leerstandszeit und Abnutzung ab. Was dann übrig bleibt, ist die Zahl, über die sich reden lässt. Die Bruttorendite der Kurzzeitvermietung sieht auf dem Papier deutlich besser aus als das, was am Jahresende auf dem Konto liegt.

Möblierung ist kein Nebenposten

Neubauwohnungen werden in Georgien häufig im Rohbauzustand übergeben. Bei einer Wohnung, die vermietet werden soll, kommt zwischen Schlüsselübergabe und erster Buchung ein vollständiger Innenausbau samt Einrichtung. Bei Kurzzeitvermietung entscheidet die Qualität dieser Einrichtung direkt über Bewertungen und damit über die Auslastung. Wer hier spart, spart an der Ertragsseite.

Der Ablauf

Das Eigentum entsteht mit der Eintragung im öffentlichen Register. Der Vorgang ist digitalisiert; regulär dauert er vier Arbeitstage, gegen Aufschlag geht es an einem Tag oder taggleich. Die Registergebühren liegen im niedrigen dreistelligen Lari-Bereich. Eine notarielle Beurkundung ist nicht zwingend.

Vor der Eintragung steht die Prüfung: Registerstand, Lasten, Widmung, Baugenehmigung und – bei Neubauprojekten – die Historie des Bauträgers. Das ist die einzige Phase, in der sich Fehler noch kostenlos korrigieren lassen.

Wer nicht anreist, kann sich über eine notariell beglaubigte Vollmacht mit Apostille vertreten lassen. Georgien ist Vertragsstaat des Haager Übereinkommens. Zu beachten: Der elektronische Fernabschluss des Registers ist nicht per Vollmacht nutzbar – dort müssen die Parteien persönlich teilnehmen.

Steuern in Georgien und zu Hause

Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien werden mit 5 Prozent auf die Bruttomiete besteuert, wenn keine Aufwendungen abgezogen werden. Wer Kosten geltend machen will, versteuert den Gewinn zum regulären Satz. Der oft beworbene Ein-Prozent-Status für Kleinunternehmer gilt für Mieteinnahmen nicht.

Beim Verkauf einer Wohnimmobilie gilt ein Satz von 5 Prozent auf den Gewinn; nach mehr als zwei Jahren Haltedauer entfällt die Steuer in Georgien. Die Befreiung greift allerdings nicht ohne Weiteres, wenn die Immobilie in einer wirtschaftlichen Tätigkeit eingesetzt wurde.

Ihre Erklärungspflicht im Wohnsitzstaat bleibt davon unberührt. Zwischen Deutschland und Georgien besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen aus dem Jahr 2006, in Kraft seit Dezember 2007. Für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen gilt das Belegenheitsprinzip. Wie sich das konkret auf Ihre Erklärung auswirkt, gehört vor den Kauf und in die Hände Ihres Steuerberaters.

Vor der Entscheidung klären

• Eigennutzung, Vermietung oder beides – und in welchem Verhältnis?
• Ist der Blick dauerhaft, oder kann davor gebaut werden?
• Wie sieht die Auslastung im Jahresdurchschnitt aus, nicht im August?
• Wer betreut das Objekt, wenn Sie nicht vor Ort sind?
• Ist die Widmung des Grundstücks geprüft?
• Halten Sie länger als zwei Jahre?

Häufige Fragen

Wo liegen die Wohnungen am Meer in Georgien?
Der größte Markt ist Batumi. Daneben gibt es kleinere Orte entlang der Küste mit jeweils eigenem Charakter. Einen Überblick gibt der Beitrag Immobilien an der Schwarzmeerküste.

Brauche ich einen Wohnsitz in Georgien?
Nein. Der Erwerb setzt keinen Wohnsitz voraus und begründet auch keinen.

Kann ich die Wohnung selbst nutzen und vermieten?
Ja. Beachten Sie aber, dass Eigennutzung in der Hochsaison genau die Wochen kostet, in denen sich vermieten lässt.

Was kostet die Eintragung?
Die Registergebühr liegt im niedrigen dreistelligen Lari-Bereich, mit Aufschlag für beschleunigte Bearbeitung.

Stand: 1. September 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung im Einzelfall. Zur Einordnung Ihres Vorhabens: Immobilien in Georgien.