Wohnung kaufen in Tiflis: Nachfrage über zwölf Monate

Tiflis ist der unspektakuläre Teil des georgischen Immobilienmarkts – und für viele Käufer genau deshalb der interessantere. Keine Meerblickprämie, keine Saison, die über die Jahresrendite entscheidet, dafür eine Nachfrage, die zwölf Monate im Jahr besteht. Dieser Beitrag erklärt, wie der Markt in der Hauptstadt funktioniert. Den Gesamtüberblick finden Sie auf unserer Seite zu Immobilien in Georgien.

Woher die Nachfrage kommt

In Tiflis leben rund ein Drittel aller Georgier. Hier sitzen Verwaltung, Wirtschaft, Universitäten und internationale Organisationen. Dazu kommt eine gewachsene internationale Community aus Selbständigen und Angestellten ausländischer Unternehmen. Diese Mischung trägt die Nachfrage nach Mietwohnungen unabhängig von der Jahreszeit.

Das ist der entscheidende Unterschied zu Batumi. Dort bestimmt die Saison die Auslastung, hier bestimmt sie kaum etwas. Die erzielbaren Spitzen liegen niedriger, die Schwankung aber auch. Wer eine planbare monatliche Miete einer höheren, aber unsicheren Nachtrate vorzieht, ist in Tiflis richtig. Der Vergleich steht im Beitrag Immobilien in Batumi.

Bestand oder Neubau

Tiflis bietet beides, und die Entscheidung ist eine echte. Der Altbaubestand in den zentralen Vierteln hat Charakter, oft aber auch Sanierungsbedarf, unklare Eigentumsverhältnisse in Mehrparteienhäusern und Leitungen aus einer anderen Zeit. Neubauprojekte am Stadtrand sind technisch unkomplizierter, liegen dafür weiter draußen und stehen im Wettbewerb mit weiteren Projekten, die noch entstehen.

Bei Neubauten gilt dieselbe Regel wie überall in Georgien: Die Historie des Bauträgers ist das einzige belastbare Argument. Fertiggestellte Projekte schlagen jedes Rendering. Und die Rohbauübergabe ist auch hier üblich – kalkulieren Sie den Innenausbau ein.

Lage in Tiflis lesen

Anders als an der Küste entscheidet in Tiflis nicht die Entfernung zu einem einzigen Bezugspunkt, sondern das Viertel. Anbindung an die Metro, Fußläufigkeit, Nähe zu Bürostandorten und internationalen Schulen sind die Treiber. Ein Blick auf die Karte reicht dafür nicht.

Unser Rat: Sehen Sie sich das Viertel an einem gewöhnlichen Werktagabend an, nicht nur die Wohnung am Vormittag. Wie kommt man abends nach Hause, wie laut ist es, wer ist unterwegs? Diese Stunde sagt mehr über die Vermietbarkeit aus als jede Marktstudie.

Was Ausländer erwerben dürfen

Wohnungen, Häuser, Gewerbeobjekte und nichtlandwirtschaftliche Grundstücke stehen ausländischen Käufern offen – ohne Aufenthaltstitel, ohne Genehmigung, ohne lokalen Partner. Bei einer Stadtwohnung in Tiflis stellt sich die Frage nach der Widmung des Grundstücks in aller Regel nicht; sie wird erst relevant, wenn Sie ins Umland gehen.

Ablauf, Kosten, Fernkauf

Das Eigentum entsteht mit der Eintragung im Nationalen Register. Regulär vier Arbeitstage, gegen Aufschlag ein Arbeitstag oder taggleich; die Gebühren liegen im niedrigen dreistelligen Lari-Bereich. Notarielle Beurkundung ist nicht zwingend, eine Grunderwerbsteuer im deutschen Sinne gibt es nicht.

Zahlen Sie über ein Bankkonto, nie in bar – der Zahlungsweg ist Ihr Nachweis der Mittelherkunft für später. Wer nicht anreisen kann, lässt sich per notariell beglaubigter Vollmacht mit Apostille vertreten. Der elektronische Fernabschluss des Registers ist per Vollmacht nicht nutzbar; dort müssen beide Parteien persönlich teilnehmen.

Steuern

Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien: 5 Prozent auf die Bruttomiete, wenn keine Aufwendungen abgezogen werden; sonst der reguläre Satz auf den Gewinn. Es ist ein Wahlrecht – bei einer sanierungsbedürftigen Altbauwohnung mit hohen laufenden Kosten kann die zweite Variante günstiger sein.

Der Ein-Prozent-Status für Kleinunternehmer gilt für Mieteinnahmen nicht. Vermietung zählt zu den ausdrücklich ausgenommenen Einkünften.

Beim Verkauf: 5 Prozent auf den Gewinn, nach mehr als zwei Jahren Haltedauer steuerfrei in Georgien. Seit Januar 2024 ist der Verkauf bis zum 15. des Folgemonats zu erklären.

Zur Ansässigkeit, weil sie oft falsch dargestellt wird: Steuerlich ansässig in Georgien ist, wer sich in einem beliebigen zusammenhängenden Zwölfmonatszeitraum, der im Steuerjahr endet, mindestens 183 Tage im Land aufgehalten hat. Maßgeblich ist also ein rollierender Zeitraum, nicht das Kalenderjahr. Der Immobilienkauf allein begründet keine Ansässigkeit.

Ihre Erklärungspflicht zu Hause bleibt bestehen. Für Deutschland gilt das Doppelbesteuerungsabkommen von 2006, in Kraft seit Dezember 2007; für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen ist das Belegenheitsprinzip maßgeblich.

Was den Markt bremsen kann

Zur Ehrlichkeit gehört, dass auch der stabilere der beiden georgischen Märkte Risiken trägt. Drei sind aus unserer Sicht relevant. Erstens die Neubauwelle: In den Randlagen entstehen große Volumina gleichzeitig, und wo viel Angebot auf einmal fertig wird, gerät die Miete unter Druck. Zweitens die Währung: Kaufpreise werden häufig in Dollar verhandelt, Mieten aber in Lari vereinnahmt – die Differenz tragen Sie. Drittens das regionale Umfeld: Georgien liegt in einer Region mit politischen Spannungen, und das gehört in jede Risikobetrachtung, auch wenn es sich schwer beziffern lässt. Keiner dieser Punkte spricht gegen den Markt. Sie sprechen dagegen, mit einer einzigen, optimistischen Annahme zu rechnen.

Worauf wir achten

• Viertel vor Objekt. Die Lage entscheidet in Tiflis mehr als die Ausstattung
• Bei Altbau: Eigentumsverhältnisse im Haus. Gemeinschaftsflächen und Zustimmungserfordernisse prüfen
• Bei Neubau: abgeschlossene Projekte des Bauträgers. Nichts anderes zählt
• Innenausbau einkalkulieren. Rohbauübergabe ist der Normalfall
• Verwaltung klären. Langzeitvermietung ist weniger aufwendig, aber nicht aufwandsfrei

Häufige Fragen

Ist Tiflis oder Batumi die bessere Wahl?
Tiflis für planbare, ganzjährige Erträge. Batumi für höhere Spitzen bei größerer Schwankung. Die Frage entscheidet sich daran, wofür Sie kaufen.

Brauche ich ein georgisches Bankkonto?
Für die Kaufabwicklung und die laufende Verwaltung ist es der praktikable Weg.

Werde ich durch den Kauf in Georgien steuerpflichtig?
Mit den georgischen Einkünften aus der Immobilie ja. Steuerlich ansässig werden Sie dadurch nicht.

Wie lange dauert die Eintragung?
Regulär vier Arbeitstage, beschleunigt bis taggleich.

Stand: 1. September 2026. Allgemeine Information, keine Beratung im Einzelfall. Zur Einordnung: Immobilien in Georgien.