Immobilien in Batumi: Was den Markt am Schwarzen Meer ausmacht

Batumi ist der Markt, an den die meisten zuerst denken, wenn von Immobilien in Georgien die Rede ist. Die Stadt am Schwarzen Meer hat in den vergangenen Jahren mehr Neubauten gesehen als jede andere im Land, und sie zieht internationales Kapital an. Das macht sie interessant – und anspruchsvoll. Dieser Beitrag ordnet ein, was den Markt in Batumi ausmacht, was der Kauf rechtlich verlangt und wo die Fallstricke liegen. Den Überblick über das ganze Land finden Sie auf unserer Hauptseite zu Immobilien in Georgien.

Was Batumi von Tiflis unterscheidet

Batumi lebt vom Tourismus. Das ist keine Nebenbemerkung, sondern die zentrale Eigenschaft des Marktes. Die Nachfrage nach Unterkunft ist saisonal, sie konzentriert sich auf die warmen Monate, und sie reagiert empfindlich auf alles, was Reisen erschwert. Wer eine Wohnung in Batumi kauft, um sie zu vermieten, kauft damit ein saisonales Geschäft.

Tiflis funktioniert anders. Dort tragen Wirtschaft, Verwaltung, Universitäten und eine wachsende internationale Community die Nachfrage über zwölf Monate. Die Renditen liegen niedriger, aber sie kommen gleichmäßiger. Welcher Markt der richtige ist, hängt allein daran, wofür Sie kaufen. Zu Tiflis haben wir einen eigenen Beitrag: Wohnung kaufen in Tiflis.

Was Ausländer in Batumi erwerben dürfen

Wohnungen, Häuser, Gewerbeobjekte und nichtlandwirtschaftliche Grundstücke stehen ausländischen Käufern offen. Es braucht keinen Aufenthaltstitel, keine behördliche Genehmigung und keinen georgischen Mitgesellschafter. Das ist in dieser Region keine Selbstverständlichkeit und einer der Hauptgründe für das internationale Interesse.

Die Ausnahme betrifft landwirtschaftliche Flächen. Für sie gilt ein eigenes Regime, das ausländische natürliche Personen vom Erwerb ausschließt. In Batumi selbst spielt das bei Wohnungen keine Rolle; relevant wird es erst, wenn Sie ins Umland ausweichen und ein Grundstück kaufen wollen. Was dort gilt, steht im Beitrag Bauernhof in Georgien kaufen.

Neubau: wo das eigentliche Risiko liegt

Ein großer Teil des Angebots in Batumi besteht aus Projekten, die noch nicht fertig sind. Der Kaufpreis ist dann niedriger, die Zahlung läuft in Raten über die Bauzeit – und das gesamte Risiko hängt an einer Frage: Stellt der Bauträger fertig?

Renderings beantworten diese Frage nicht. Was sie beantwortet, ist die Historie: Welche Projekte hat dieser Bauträger abgeschlossen, in welcher Qualität, und wie weit lagen Ankündigung und Übergabe auseinander? Ein Unternehmen mit drei fertiggestellten Objekten ist ein anderes Gegenüber als eines mit drei Baustellen.

Achten Sie außerdem auf den Ausbauzustand bei Übergabe. In Georgien ist es üblich, Neubauwohnungen im Rohbau zu übergeben. Zwischen Schlüsselübergabe und erster Vermietung liegt dann ein vollständiger Innenausbau samt Möblierung – ein Posten, der in der Renditerechnung oft fehlt.

Der Ablauf und was er kostet

Das georgische Register ist digitalisiert, und das merkt man. Die Umschreibung des Eigentums erfolgt beim Nationalen Register (NAPR) und dauert regulär vier Arbeitstage. Wer es eiliger hat, zahlt einen Aufschlag: ein Arbeitstag oder taggleiche Bearbeitung sind vorgesehen. Die Gebühren bewegen sich im niedrigen dreistelligen Lari-Bereich – verglichen mit deutschen Erwerbsnebenkosten ist das ein anderer Maßstab.

Eine notarielle Beurkundung ist nicht zwingend vorgeschrieben; der Vertrag kann auch vor einem befugten Mitarbeiter des Registers unterzeichnet werden. Das spart Kosten, es entlastet Sie aber nicht davon, den Vertrag zu verstehen, bevor Sie unterschreiben. Eine Übersetzung ist nicht vorgeschrieben und trotzdem dringend zu empfehlen.

Eine Grunderwerbsteuer im deutschen Sinne gibt es nicht. Das verschiebt die Rechnung allerdings nur: Die laufenden Kosten der Vermietung entscheiden über die Rendite, nicht die Erwerbsnebenkosten.

Kauf aus der Ferne – und seine Grenze

Wer nicht anreisen kann, lässt sich über eine notariell beglaubigte Vollmacht mit Apostille vertreten. Georgien ist Vertragsstaat des Haager Apostilleübereinkommens, der Weg ist etabliert. Eine deutsche Vollmacht braucht Apostille und beglaubigte georgische Übersetzung; alternativ lässt sie sich direkt beim georgischen Konsulat errichten.

Was viele nicht wissen: Das Register bietet auch einen elektronischen Fernabschluss mit Videoidentifikation an. Dieser Weg ist ausdrücklich nicht per Vollmacht nutzbar – Käufer und Verkäufer müssen persönlich teilnehmen. Sie haben also die Wahl zwischen Vollmacht mit Vertreter vor Ort oder elektronischem Abschluss in eigener Person. Kombinieren lässt sich beides nicht.

Steuern: die kurze Fassung

Auf Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien greift ein Satz von 5 Prozent auf die Bruttomiete – allerdings nur, wenn keine Aufwendungen abgezogen werden. Wer Kosten geltend machen will, versteuert stattdessen den Gewinn zum regulären Satz. Es ist ein Wahlrecht, kein Automatismus.

Beim Verkauf gilt ein Satz von 5 Prozent auf den Gewinn; nach mehr als zwei Jahren Haltedauer ist der Verkauf einer Wohnimmobilie in Georgien steuerfrei. Wichtig ist die Einschränkung: Wurde die Immobilie in einer wirtschaftlichen Tätigkeit eingesetzt, greift die Befreiung nicht ohne Weiteres.

Ein verbreiteter Irrtum: Der georgische Ein-Prozent-Status für Kleinunternehmer gilt nicht für Mieteinnahmen. Vermietung zählt zu den Einkünften, die davon ausgenommen sind. Wer mit „Mieteinnahmen zu 1 Prozent“ wirbt, liegt falsch.

Und der wichtigste Punkt: Die georgische Rechnung ist nicht die ganze Rechnung. Wer in Deutschland, Österreich oder der Schweiz ansässig ist, muss ausländische Einkünfte dort erklären. Zwischen Deutschland und Georgien besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; für Immobilien gilt das Belegenheitsprinzip.

Worauf wir achten

• Jahresdurchschnitt statt Augustzahlen. Eine Auslastungsrechnung, die nur die Hochsaison zeigt, ist keine Rechnung
• Erste Reihe oder drei Straßen landeinwärts. Der Unterschied ist erheblich und schlägt direkt auf die Vermietbarkeit durch
• Bauträger mit abgeschlossenen Projekten. Fertigstellung ist das einzige belastbare Argument
• Betriebskonzept vor dem Kauf. Wer reinigt, wer übergibt, wer repariert, wenn Sie nicht da sind?
• Garantierte Mietrenditen mit Vorsicht. Eine Garantie ist nur so viel wert wie derjenige, der sie gibt

Häufige Fragen

Kann ich als Deutscher in Batumi eine Wohnung kaufen?
Ja, ohne Genehmigung und ohne Aufenthaltstitel.

Bekomme ich durch den Kauf eine Aufenthaltserlaubnis?
Nicht automatisch. Es gibt eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis, die an Immobilieneigentum ab einem Marktwert von USD 150.000 anknüpft – diese Schwelle wurde zum 1. März 2026 von USD 100.000 angehoben. Landwirtschaftliche Flächen sind ausdrücklich ausgenommen. Maßgeblich ist der gutachterlich festgestellte Marktwert, nicht der Kaufpreis.

Wie lange dauert die Eintragung?
Regulär vier Arbeitstage, gegen Aufschlag ein Tag oder taggleich.

Lohnt sich Kurzzeit- oder Langzeitvermietung?
Kurzzeitvermietung bringt höhere Nachtpreise und deutlich höheren Aufwand. Nach Reinigung, Plattformgebühren, Verwaltung und Leerstand liegen beide näher beieinander, als die Prospekte vermuten lassen.

Stand: 1. September 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung im Einzelfall. Eine Einordnung Ihres konkreten Vorhabens erhalten Sie über unsere Seite zu Immobilien in Georgien.