In Ferienimmobilien investieren: die Regulierung rechnet mit

Wer in eine Ferienimmobilie investiert, kauft zwei Dinge: eine Immobilie und ein Geschäftsmodell. Die Immobilie ist der einfachere Teil. Über die Rendite entscheidet, was danach kommt — und in Europa entscheidet darüber inzwischen zu einem erheblichen Teil die Regulierung. Dieser Beitrag beschreibt, was sich in den letzten zwei Jahren geändert hat, welche Kostenpositionen in Kalkulationen regelmäßig fehlen und warum Saisonalität die wichtigste Zahl in dieser Rechnung ist. Zum Markt, den wir selbst begleiten: Immobilien in Georgien.

Die neue EU-Regel gilt seit Mai 2026

Die Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten für kurzfristige Vermietungen ist am 20. Mai 2026 in Kraft getreten. Sie schafft einen einheitlichen Rahmen dafür, dass Vermittlungsplattformen Daten an nationale Behörden weitergeben.

Für Vermieter bedeutet das im Kern zwei Dinge: eine Registrierungsnummer, die in jedem Online-Inserat anzugeben ist, und die Tatsache, dass die Plattform die Daten zum Objekt — Registrierungsnummer, Link, Buchungszeiträume, Belegung, Preis — regelmäßig an die zuständige Behörde übermittelt. Deutschland setzt das über ein eigenes Gesetz zum Kurzzeitvermietungs-Datenaustausch um.

Die praktische Konsequenz ist nicht die Bürokratie, sondern die Transparenz. Ein Modell, das darauf beruht, dass eine Vermietung im Zielland nicht auffällt, hat ab jetzt keine Grundlage mehr. Wer eine Ferienimmobilie kauft, sollte davon ausgehen, dass die Behörde des Belegenheitsstaats jede Buchung sieht.

Was in den einzelnen Ländern gilt

Die nationalen Regeln sind teilweise strenger als die EU-Vorgabe und ändern sich schnell. Der folgende Stand ist der von Anfang September 2026 — bei einer Kaufentscheidung muss er neu geprüft werden.

Spanien

Spanien hatte mit dem Königlichen Dekret 1312/2024 ein staatliches Einheitsregister mit einer „Número de Registro Único" eingeführt, praktisch anwendbar ab dem 1. Juli 2025. Am 21. Mai 2026 hat der Tribunal Supremo dieses Register mit Urteil 620/2026 für nichtig erklärt, weil der Zentralstaat dafür nicht zuständig sei — die Materie liege bei den Autonomen Gemeinschaften. Weggefallen sind damit die Pflicht zur Einheitsregistrierungsnummer und die jährliche Registererklärung; bestehen bleiben das digitale Einheitsfenster und die Meldepflichten der Plattformen.

Wichtig: Die regionalen Lizenzsysteme sind davon unberührt und gelten unverändert weiter. Und die sind vielerorts das eigentliche Nadelöhr. Barcelona hat angekündigt, Lizenzen für touristische Wohnungen nicht mehr zu verlängern, mit dem Ziel, die rund 10.000 bestehenden Lizenzen bis 2028 auslaufen zu lassen. Auf den Balearen gilt seit dem 1. August 2017 ein Moratorium für neue Vermietungslizenzen, das an die Verabschiedung von Zonierungsplänen gekoppelt ist.

Wer in Spanien eine Ferienwohnung kauft, kauft also nicht die Erlaubnis, sie zu vermieten. Die Lizenz ist ein eigenständiges Gut — und in einigen Städten ein endliches.

Portugal

Das „Alojamento Local" (AL) ist national im Decreto-Lei 76/2024 geregelt. Lissabon hat zum 6. Dezember 2025 ein neues Zonierungssystem in Kraft gesetzt: In Gebieten mit einem AL-Anteil ab zehn Prozent („contenção absoluta") sind neue Registrierungen grundsätzlich untersagt, Ausnahmen gibt es nur bei Sanierungsprojekten oder öffentlichem Interesse. In Gebieten zwischen fünf und zehn Prozent („contenção relativa") ist eine Registrierung nur mit ausdrücklicher Genehmigung der Stadt möglich.

Italien

Seit dem 1. Januar 2025 braucht jede Kurzzeitvermietung bis 30 Tage einen CIN, den nationalen Identifikationscode, vergeben über das Portal des Tourismusministeriums. Rechtsgrundlage ist Art. 13-ter des Decreto-Legge 145/2023 in der Fassung des Gesetzes 191/2023. Seit dem 2. Januar 2025 gelten Sanktionen: 800 bis 8.000 Euro bei fehlendem CIN, 500 bis 5.000 Euro, wenn er nicht angebracht oder in Anzeigen nicht angegeben wird; irreguläre Inserate können gelöscht werden.

Griechenland

Mit dem Gesetz 5170/2025 gelten seit dem 1. Oktober 2025 bauliche und sicherheitstechnische Mindeststandards für Kurzzeitvermietungen — unter anderem eine Deckenhöhe von mindestens 2,5 Metern, natürliche Belichtung und Belüftung der Schlafräume, Klimaanlage außerhalb von Bergzonen über 600 Metern — sowie Nachweispflichten für Haftpflichtversicherung, Elektroprüfung, Schädlingsbekämpfung, Feuerlöscher und Rauchmelder. Die Registrierungsnummer AMA bei der Steuerbehörde bleibt Pflicht; bei Verstößen droht ihr Verlust und die Auslistung bei den Plattformen. Die Bußgelder beginnen bei 5.000 Euro und steigen bei Wiederholung auf 10.000 und 20.000 Euro.

Kroatien

Kroatien setzt die EU-Registrierungsnummer nach Angaben des zuständigen Ministeriums erst ab Anfang 2027 um; die Details sollen mit einem neuen Gastgewerbegesetz kommen. Die Registrierung soll kostenlos und digital erfolgen.

Georgien

Für Georgien ist uns keine gesonderte Registrierungs- oder Lizenzpflicht speziell für die Kurzzeitvermietung bekannt; das Tourismusgesetz sieht eine Lizenzierung von Tourismusunternehmen nur fakultativ vor. Das ist eine Negativfeststellung, keine behördliche Bestätigung — vor einer Kaufentscheidung sollte der aktuelle Stand geprüft werden. Steuerlich greift auf Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien unter bestimmten Voraussetzungen ein Satz von fünf Prozent auf die Bruttomiete.

Saisonalität: die Zahl, die alles verschiebt

Ferienvermietung ist ein saisonales Geschäft, und die europäische Statistik zeigt, wie extrem das ist. Nach den Eurostat-Daten für 2025 entfielen 15 Prozent aller Übernachtungen in der EU auf den Juli und 16 Prozent auf den August — 31 Prozent des Jahres in zwei Monaten. Im Spitzenmonat lagen die Übernachtungen 3,6-mal höher als im schwächsten Monat Januar.

Die Länderunterschiede sind erheblich. In Kroatien fielen 55 Prozent aller Übernachtungen des Jahres 2025 auf Juli und August. Malta und Deutschland liegen dagegen bei 22 bis 24 Prozent. Campingplätze zeigen mit 63 Prozent der Übernachtungen im dritten Quartal die stärkste Saisonalität aller Unterkunftsarten.

Was daraus folgt: Eine Renditerechnung, die den Preis der Hochsaison auf 365 Tage hochrechnet, ist nicht optimistisch, sondern falsch. In einem Markt mit kroatischem Profil verdient ein Objekt gut die Hälfte des Jahresertrags in acht Wochen — und trägt die Fixkosten trotzdem zwölf Monate lang.

Für Georgien liegt eine offizielle Quartalsstatistik der Nationalen Tourismusverwaltung vor: Im ersten Quartal 2025 wurden 1.314.828 internationale Besucherankünfte gezählt, ein Plus von 1,1 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Eine monatliche Aufschlüsselung enthält die Veröffentlichung nicht. Batumi ist ein ausgeprägt saisonaler Küstenmarkt; wie er sich von Tiflis unterscheidet, steht im Beitrag Immobilien in Batumi.

Die Kostenpositionen, die in Prospekten fehlen

Es gibt keine seriöse europäische Kennzahl für die „typische Auslastung" einer Ferienwohnung, und jede Prozentangabe ohne Quelle sollten Sie ignorieren. Was sich dagegen benennen lässt, sind die Positionen, die eine ehrliche Kalkulation enthalten muss:

• Plattformprovision. Airbnb nennt selbst zwei Modelle: das geteilte Modell mit rund 3 Prozent Servicegebühr für die meisten Gastgeber und das Modell mit alleiniger Gastgebergebühr von rund 15,5 Prozent, das unter anderem für Nutzer von Property-Management-Software verpflichtend ist. Wer über einen Verwalter mit Channel-Manager vermietet, landet also eher im höheren Modell. Für Booking.com sollten Sie die Konditionen direkt im Partner-Portal nachsehen.
• Reinigung und Wäsche — pro Aufenthalt, nicht pro Monat. Bei kurzen Aufenthalten ist das der Posten, der die Bruttorendite frisst.
• Verwaltung. Check-in, Kommunikation, Störungen, Handwerker. Aus der Ferne praktisch unverzichtbar.
• Leerstand und Saisonalität — siehe oben. Rechnen Sie mit Jahresdurchschnitten.
• Instandhaltung und Abnutzung. Kurzzeitvermietung nutzt eine Wohnung schneller ab als ein Dauermieter.
• Möblierung. Bei Neubauten in Georgien häufig der komplette Innenausbau — ein Posten, der in Renditerechnungen regelmäßig fehlt.
• Versicherung und Steuern, im Belegenheitsstaat und im Wohnsitzstaat. Zur deutschen Seite: Immobilie im Ausland kaufen und das Finanzamt.
• Compliance. Registrierung, Nachweise, in Griechenland inzwischen auch bauliche Mindeststandards. Das ist neu und kostet Geld.

Die zwei Fragen, die vor dem Objekt kommen

Erstens: Darf hier überhaupt kurzzeitvermietet werden — heute und in fünf Jahren? In Barcelona lautet die Antwort inzwischen absehbar nein. In Teilen Lissabons ebenfalls. Eine Lizenz, die ausläuft, verwandelt eine Ferienimmobilie in eine gewöhnliche Wohnung, und damit ändert sich die gesamte Kalkulation.

Zweitens: Trägt das Objekt auch als Langzeitvermietung? Wenn die Antwort nein lautet, hängt Ihre Investition an einer Genehmigung, die eine Kommune entziehen kann. Wenn sie ja lautet, haben Sie einen Rückfallplan — und das ist bei Ferienimmobilien der wichtigste Teil der Risikobetrachtung.

Wie man ein Land nach solchen Kriterien auswählt, steht im Beitrag In welchen Ländern lohnt sich ein Immobilieninvestment.

Stand: 1. September 2026. Die Regulierung der Kurzzeitvermietung ändert sich derzeit in mehreren Ländern schnell; die genannten Regeln geben den recherchierten Stand wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall.